特色小鎮：房企“再出發”的新路徑？

　　目前政府積極籌劃建設的特色小鎮及逐步成熟的PPP模式，給房企提供了一種新的發展思路。圖為首批中國特色小鎮之一的寧夏涇源縣涇河源鎮。圖/視覺中國

　　最近幾年，地方政府和房企在產城融合方面實踐頗多。10月中旬，住房城鄉建設部認定127個鎮為第一批中國特色小鎮。因特色小鎮的建設將會有政策、金融等支持，隨著特色小鎮名單的公布，讓在中心城市“拼殺”的房企看到了又一發展方向。但是面對特色小鎮的參與熱潮，業內表示，房企需要不斷歷練自身的規劃設計、運維理念等方面的創新能力。

　　部分房企試水

　　10月14日，住房城鄉建設部公布了第一批中國特色小鎮名單，進入這份名單的小鎮共有127個。其中，浙江省的特色小鎮最多，有8個；其次山東省、江蘇省、四川省有7個；廣東省6個等其他各個城市。首批的特色小鎮還只是起點。據規劃，未來4年中國將培育1000個左右的特色小鎮。

　　據克而瑞研究中心介紹，“特色小鎮”既是一個產業載體，也是文旅空間，更是宜居宜業的大社區。特色小鎮不是傳統意義上的“鎮”，它既不是行政區劃單元上的一個鎮，也不是產業園區的一個區，而是一個集產業、文化、旅游和社區之功能于一體的新型聚落單位，是以產業為核心，以項目為載體，生產、生活、生態互相融合的一個特定區域。

　　記者了解到，近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續下滑，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發展，尋求新的盈利增長點，其業務也逐步向金融、養老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮項目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發展思路。

　　面對機遇，目前已經有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項目。例如碧桂園集團已有3個科技小鎮項目在惠州等地開動，未來將在全國實現小鎮開發和運維成功經驗與模式的輸出。

　　模式有待創新

　　據了解，作為一種全新模式，目前的特色小鎮項目建設仍以政府為主導，房企在其中的合作方式則相對多元。

　　克而瑞研究中心研究員沈曉玲介紹，目前特色小鎮項目的政企合作PPP模式類型主要分為外包類、特許經營類及私有化類。這三種類型的區別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。值得注意的是，由于此類項目的所有權為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。

　　在業內看來，想要打造出一個成功的特色小鎮，要將當地的優勢企業與自身資源相結合，深入挖掘地域傳統文化并進行傳承與發展，在完善基礎設施的同時，充分發揮當地特色，發揮產業的集聚效應和疊加效應。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令曾公開表示，建設特色小鎮，要的是從數量到質量的提升，是從外延向內涵的轉變，是集約發展的概念。特色小鎮的整個開發過程，從起步的時候就要講求“融合”。

　　對此，易居中國企業集團CEO丁祖昱就表示，特色小鎮注重的是“小而美”，過大的體量不僅會浪費大量投資資源，更會破壞當地的經濟發展。同時，如果小鎮缺乏特色的定位，沒有商業模式的支撐，熱潮退去后最終將會變成一座空城。而另一方面，行政化的思維、運營方式、路徑和體制，會使得小鎮難以跳脫出傳統的路線模式。建設特色小鎮，讓市場在資源配置中發揮決定性的作用，使特色小鎮的未來經營更加優質高效。(記者 方王洋)