二季度土地市場交易冷清 居住地價回調能否持續

    上半年，主要城市居住地價漲幅放緩、增速回落。這主要是因為，限購、限貸、限價等調控政策，致使開發企業資金面持續趨緊，房價、地價逐步平緩回調。

    下半年，隨著緊縮性調控政策的細化和落實、貨幣信貸的常態回歸，以及調控政策威力的繼續釋放，全國各主要城市居住地價將總體趨穩。

    盡管如此，專家提醒，各種調控措施不能放松：一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化；二是謹防三、四線城市曲線規避調控政策現象，以免土地市場再度過熱。

    全國城市地價動態監測系統發布的最新數據顯示，二季度全國地價總體水平小幅上升，環比增速持續回落。商業地價環比、同比的增長率最高，超過六成城市的居住地價環比增速有所回落。

    總體地價小幅上升

    二季度對全國105個主要城市的監測表明，地價總體水平小幅上升，環比增速持續回落。二季度全國主要監測城市地價總體水平為3000元/平方米，商業、居住、工業分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。環比增長率分別為1.87%、2.77%、2.17%、1.13%，較1季度分別下降0.33、0.56、0.27和0.30個百分點；同比增長率分別為8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

    監測顯示，全國三大重點區域中，綜合地價環比增速均呈回落態勢；其中，長江三角洲地區綜合地價水平最高，為4574元/平方米；珠江三角洲地區次之，為4097元/平方米；環渤海地區最低，為3288元/平方米。

    珠江三角洲地區環比、同比增長率居于首位。西部地區重點城市綜合地價環比、同比增長率均高于全國和東中部重點城市平均水平；東中西部地區綜合地價同比增速持續高位運行。

    對此，監測報告分析認為，在嚴厲的樓市調控政策持續推進的背景下，各用途的地價增速較上一季度均有所放緩，對商品住宅交易的嚴格限制，投資持續轉向商業地產，全國商業地價環比、同比的增長率最高。

    中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，持續向好的國民經濟支撐了土地市場的穩中有升態勢，宏觀經濟總體增長，對我國土地市場平穩發展產生深遠影響，為土地市場注入強勁的剛性需求。

    他說，加之通貨膨脹率持續高漲，以及人民幣升值預期導致的境外熱錢流入，部分持幣觀望和避脹需求入市顯化，推動了土地價格總體水平小幅上漲。

    土地市場交易冷清

    監測數據顯示，居住地價變化與綜合地價狀況基本保持一致。超過六成城市的居住地價環比增速有所回落，其中，熱點城市北京和杭州居住地價略有下降，降幅分別為0.58%和0.53%，另有溫州等四個城市本季度居住地價出現負增長。近五成監測城市的居住地價同比增速有所回落。

    “從數據看，房地產市場變動初步向下游土地市場傳導，對土地市場的抑制效應顯現。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明說，居住地市場根植于樓市，而樓市的走向，也決定著居住地市場的走向，從國家統計局發布的數據看，6月份與5月份相比，70個大中城市的房價環比價格下降和持平的城市增加了6個。

    此外，購房者的觀望情緒帶來的樓市下滑，多數企業通過銀行信貸和公開資本市場融資難度加大，市場拿地更為理性，高價拿地現象明顯減少。他說，去年底國土資源部通知要求堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢，對發現競買人及其控股股東存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權、因企業原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發利用土地等違法違規違約行為的，不得通過競買資格審查。

    “這個措施很嚴厲，很多有閑置土地的開發商根本不具備購地的資格了。一系列的因素，導致整個上半年土地交易市場冷清。”嚴金明表示。

    趙松認為，上半年，主要城市的居住地價回調主要是因為在限購、限貸、限價“三限”嚴厲趨緊調控政策基礎上，銀根進一步收緊，上半年六次上調存款準備金率、兩次加息，對開發企業資金面持續施壓，基本緩解了企業高價搶地的狀況，房價、地價逐步平緩回調。

    未來走勢總體趨穩

    監測報告分析，預計下半年，隨著緊縮性調控政策的細化和落實、貨幣信貸的常態回歸，市場整體寬裕流動性逐步有效回籠，以及調控政策威力的繼續釋放，全國各主要城市居住地價將總體趨穩。

    “去年二季度居住地市場也并不活躍，到了下半年，卻加速上漲，盡管上半年供需趨冷，下半年，居住用地價格漲起來難度在加大，但也要看到推動其價格上漲的動力還很大。尤其要嚴防三、四線城市的地價過快上漲。”嚴金明說，由于全年土地供應計劃已經確定，下半年，地方政府仍將大力度推出新的土地，土地市場的成交有望重歸活躍。

    嚴金明分析，相對一、二線城市而言，三、四線城市對土地財政的依賴度更大，只有高漲的房價才能把土地價格一波一波的向上推，以高額的土地收入來彌補政府要償還的債務。雖然在政策的強力壓制之下房價處于穩定狀態，但是受利益驅使，只要政策松動，地方政府就有極大的沖動繼續抬高房價，最終造成惡性循環。

    他說，三、四線城市居住地基礎價格較低，土地市場發育不健全，市場競爭不充分，一方面要防止地價的過快上漲，另一方面在居住地市場趨冷的大背景下，也要防止一些優質地塊“被低價”——以假的招拍掛人為壓低地價，造成國有資產的流失。

    “目前，房地產市場調控中的一些難題仍未有效破解，例如土地、金融、稅收等政策的調控力度和綜合協調能力有待提高等。各種調控措施不能放松。”趙松認為，下半年，一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化；二是謹防三、四線城市曲線規避調控政策現象，以免土地市場再度過熱。（本報記者　于猛）