多城市住宅已現供大于求 房價下跌概率大增

    住宅庫存量正在上升，北京、南京、杭州等多數城市將維持供過于求局面，開發商銷售壓力大增。21日，記者從多方了解到，全國主要城市住宅庫存量持續上升，成為市場關注的熱點，這對開發商銷售策略或產生直接影響。

    多數城市住宅供大于求

    根據廣發證券研報統計，上周末11大重點城市的存貨總量突破60萬套，環比上漲1.4%，連續14周上漲。

    “北京商品房庫存量已經越來越高了。”北京中原地產張大偉向記者表示，這給市場的壓力也越來越大。

    據統計，截至6月19日，北京商品房期房住宅庫存再次回到了7萬套以上，達到了71163套，現房住宅庫存為35917套，總庫存達到了107080套，相比第三輪調控后2月17日的庫存期房住宅62536套、現房30364套，總量上漲了近1.5萬套。

    而且，開發商有加快推盤的跡象。

    數據顯示，6月份北京已經取得預售許可證的項目合計為19個，提供的商品房期房住宅為6536套，相比5月份的10個項目3029套商品房期房住宅，供應量已經上漲了115.8%。

    不僅僅是北京，包括南京、杭州等多個城市均是如此。

    據統計，截至6月20日，南京可售商品房已達到了35125套，較今年2月同期增加了17.3%。并且，業內人士指出，今年下半年南京即將上市的純新盤會達到52個。房源蜂擁上市，開發商面臨的競爭壓力不言而喻。

    杭州同樣如此。據有關方面統計，截至今年6月6日，杭州主城區住宅庫存高達28000套。

    業內人士介紹，2008年下半年杭州樓市的大降價，曾經引起轟動。當時杭州主城區的住宅庫存量為12523套，總庫存為21227套。對比可見，此次杭州的住宅庫存量，已經遠遠超過了2008年樓市時的庫存。

    國際物業顧問公司戴德梁行DTZ最新研究報告指出，從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、廈門、長沙這十大樣本城市住宅庫存量分析，短期內多數城市將維持供大于求局面。

    其中，“武漢及廈門(特別是島外項目)的庫存過剩狀態因持續放量的市場供應再度深化，去庫存時間(截至2011年4月末)升至近年來高位，分別為18.3個月及9.1個月；而長沙及上海的負庫存狀態改善趨勢明朗，庫存補足時間分別降至1.7及0.3個月。” 戴德梁行DTZ研報中如此表述。

    開發商銷售壓力驟增

    值得關注的是，此輪房地產調控的持續性使得房地產成交量不會過快反彈，各地住宅庫存化的周期正在拉長，開發商銷售壓力驟增。

    “在被監測的33個城市中，上周‘單周去化率’為64%，較前兩周50%的去化率有一定程度的提升，但仍遠低于2010年90%以上的平均去化率。”廣發證券研報分析指出，截至上周末，被監測城市的存銷比為8.7月，連續19周上漲。其中，存銷比超過12個月警戒線的城市有大連、杭州和北京，供應的放量使得大連和杭州的存銷比迅速提升。

    對此，高華證券研報對14個城市過去12個月滾動銷售面積計算后也注意到，目前，寧波、杭州、廈門、深圳、東莞和北京的庫存月數高于12個月；而青島、長春、南京、福州和重慶的庫存月數在6—12個月之間，僅上海、廣州和蘇州的庫存月數低于6個月。

    但即使是上海，其商品住宅庫存量也不再如去年持續穩定在約500萬平方米，而正以驚人速度激增。據統計，6月初，上海商品住宅可售面積已達約750萬平方米，1個多月前，這一數據還僅約為670萬平方米。

    “由于今年以來北京新房住宅銷售的持續低迷，給房企的流動資金和期房項目的后續開發造成了巨大的壓力，不少開發商的資金鏈已經緊繃。”北京鏈家地產首席分析師張月推測，在銀根繼續收緊之下，下半年開發商不得不加快出貨，由此房價松動的可能性將大大增加。（記者 于祥明）