限購進行時 北京新盤價格僵持難下

CFP圖片 合成/蘇振

    “比起房產稅和房價控制目標，當前對樓市影響最大的還是限購。”湖北孝感某房地產企業負責人對中國證券報記者說。

　　在嚴厲的調控政策影響下，部分炒家暫時離開了樓市。以北京等城市為例，目前首套房和本地購房比重已攀升至歷史高位。業內人士認為，除了已經宣布限購的40余個城市，個別房價過高和上漲過快的城市仍有可能被納入限購城市范圍，但限購令暫難在三四線城市全面鋪開。

時近年中，一些城市房價開始顯現回落苗頭。北京住建委最新公布的數據顯示，1-5月北京新建普通住房成交均價14127元/平方米，比去年全年水平低4.8%。“這主要是由于北京出臺了國內最嚴的限購等調控措施，有效打擊了投機投資，同時加大了保障房供應和中低端產品供應。”北京市房協副秘書長陳志認為。

然而從全國來看，二季度以來仍然呈現多數城市微幅上漲，成交平穩的態勢。統計局數據顯示，4月在70個大中城市中，新建商品住宅價格下降或持平的城市有14個，其余56個城市則小幅上漲。從成交情況看，1-5月全國商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長9.1%。為了尋求銷售業績，一些距離大城市較近的樓盤開始把賣點放在“不限購”上，位于河北省廊坊市的孔雀大衛城銷售人員對中國證券報記者表示：“現在買得起房的人大部分沒有資格，有資格買房的群體又往往經濟實力有限，我們樓盤盡管處于河北省，但距離北京交通很方便，值得考慮。”

盡管樓市調控很嚴，但一些投資者仍然將目光瞄準樓市。在一家物流公司上班、名下已經擁有三套房產的李飛認為，北京的限購政策很嚴，目前要想出手購房只有兩種選擇：第一是市內的商住項目，其優點是租金回報高，但面積大多數偏小；第二是北京市周邊的住宅，如廊坊、燕郊等地樓盤，這些樓盤距離市區比較遠，但未來也具有升值潛力。

“由于不受限購影響，目前北京市內的商住項目價格比較堅挺。比如西二環的茶貿國際目前是每平方米兩萬多元，這個價格和去年相比差別不大，而周邊的二手住宅價格則跌了10%左右。”北京市馬蓮道附近的一名地產中介說。

從成交結構來看，北京住房市場的投機投資需求正被有效擠出。根據房屋交易權屬數據統計，5月北京市新建商品住房成交中，89.6%為首次置業，10.4%為本市居民改善性購房。鏈家地產提供的一份報告顯示，在去年北京市二手房成交中，外地人購房占比達到了34%，而目前二手房住宅中外地人購房占比已經不到10%，下降非常明顯。

價格方面，盡管松動幅度比以前加大，但北京絕大多數新盤仍然繼續僵持。5月在售新建商品住房項目151個，其中15個項目價格下降，130個持平，另有6個項目上漲。

也有少數人士試圖以鉆政策漏洞的方式投機樓市。如一些購房者將原先房產贈予自己的直系親屬，以迎合購房條件。還有的人抓住“限購令”只針對本市的特點，赴三四線城市或購房資格審查相對稀松的二線城市繼續購房。

限購范圍難以全面擴大

“孝感目前已經執行房價控制目標和‘一房一價’規定，但限購政策并沒有推行。從我目前掌握的情況看，并沒有得到限購令要擴展到三線城市的信息。”孝感市上述房企負責人說。

據統計，目前除了各直轄市、省會城市以及計劃單列市外，溫州、三亞、蘇州等城市也已經推出了限購政策，限購城市總量約為40個。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，未來如果個別城市房價上漲過猛，可能被納入限購城市范圍。但總體而言，限購令難以在三四線城市大面積推廣。

根據政策基調，除了一二線城市必須實施限購，部分房價過高、上漲過快的城市，也要在一定時期內從嚴制定和執行住房限購措施。有分析人士據此指出，未來如果樓市出現反彈，尤其是尚未限購的三、四線城市價格明顯上漲，不排除限購城市范圍擴大的可能。

但從目前來看，這一假設條件尚未成為現實。從國家統計局公布的4月份70個大中城市房價數據來看，一線城市新建住宅價格環比漲幅最大，為0.45%，二線城市漲幅為0.35%，三線城市為0.26%。楊紅旭認為，目前并未出現市場需求擠向未限購城市的普遍趨勢。

至于限購政策未來是否長期實施，國家信息中心在中國證券報發布的研究報告認為，住房限購政策應升級為中長期政策，至少在5-10年內維持不變。同時限購政策應當在全國范圍內逐步推行，有效地將投機需求擠出房地產市場。

經濟學家華生則認為，目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設加快，房價有可能出現一些回落。但要看到的是，限購政策主要限制的是成交量，對價格的影響是間接的，未來限購政策難以長期實行下去。

有分析人士指出，在有效遏制非合理需求、維持樓市穩定的同時，限購政策也會誤傷改善性購房，增添了業主惜售心理并降低存量房供應。未來限購政策的退出必須滿足相應條件，如樓市價格已經回落至合理水平，稅收、金融的手段起到相應的調控替代作用等。