專家分析稱樓市四五月份將迎拐點

     成交量同比大幅縮水，一線城市房價出現松動，專家分析——

    樓市將在四五月份迎來“拐點”

    記者 李佳鵬 王濤 北京報道

    樓市正在醞釀“拐點”。記者了解到，多數城市成交量在“限購令”出臺后均出現明顯的下滑，部分重點城市同比下跌近40%，在成交量大幅縮水的同時，北京、上海、深圳等一線城市房價開始出現松動、調整跡象。接受《經濟參考報》采訪的專家認為，隨著樓市調控政策的持續趨緊，樓市將加速迎來“拐點”。

    伴隨著“新國八條”政策出臺，上海、重慶開征房產稅，各地方版樓市調控細則陸續著地，“限購令”、“地方房價控制目標”成為2011　年一季度樓市的主題詞。截至3月末，限購范圍擴大至全國40多個城市，并有608個城市公布了2011年“房價調控目標”。

    在嚴厲的調控政策面前，3月這一房地產市場傳統旺季黯然失色，樓市成交大幅縮水。中國指數研究院的統計顯示，3月監測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關注的是，所監測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

    北京樓市成交大幅下滑的情況，記者還從亞豪機構、鏈家地產、偉業我愛我家等機構處得到了證實。亞豪機構統計顯示，3月北京累計成交商品住宅5743套，成交面積11.5萬平方米，同比2010年3月，北京商品住宅成交套數下降了43.0%，成交面積下降了48.4%；“鏈家地產”市場研究部根據北京市房地產交易管理網數據統計顯示，一季度新房住宅網簽總量為20747套，環比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%。

    除了新房成交量出現大幅縮水，北京的二手房成交量也出現大幅下滑。根據偉業我愛我家市場研究院和北京市房地產交易管理網的統計顯示，3月份，北京全市二手房網簽總量為11102套，與更具可比性的1月份相比，成交量下跌了52.7%，與去年同期相比，成交量也大幅下跌了56.9%。

    成交量大幅下滑的同時，北京房價也出現松動的跡象。亞豪機構統計顯示，3月北京商品住宅成交均價出現了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，創連續8個月成交價格新低，環比降幅超過兩成，同比也下降了9.8%。

    “鏈家地產”市場研究部數據統計也顯示，一季度北京新盤項目的擬售均價為27693元/平方米，較去年四季度上漲13%；而成交均價僅為18995元/平方米，較去年四季度下降10.6%，成交均價和擬售均價的差距高達31.7%。

    北京出現的情況并非個案，天津、杭州、上海、深圳等地也出現了成交縮水、房價下行的態勢。中國指數研究院的監測顯示，2011年3月天津市商品住宅成交6286套，成交面積62.02萬平方米，環比下降40.41%，均價8326元/平方米，環比下跌6.17%。價格波動雖較為緩和，但已連續四個月下行。該院數據顯示，3月上海市商品住宅成交均價為13806元/平方米，環比下滑7.57%；3月深圳市商品住宅成交均價為19424元/平方米，環比下跌5.65%。

    上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說，成交量的大幅下滑和房價松動的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點”。“4月份，最遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數將出現首次下跌，也即房價將出現‘拐點’”。

    楊紅旭認為，隨著房地產開發商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優惠的力度也將加大，商品房成交價格將有望出現回落。他強調，目前開發企業的資金狀況已由過去的寬松轉為緊張。一方面開發企業外部融資受限，另一方面內部銷售遇阻，而隨著存貸款基準利率的上調，未來房地產開發商的資金還會進一步趨緊，被迫降價的房企會增多。

    中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞認為，今年一月出臺的樓市調控政策實施至今已近3個月時間，一系列抑制市場需求的“限貸”、“限購”政策效應初顯，表現之一便是購房者的預期發生變化，成交量的下降。隨著成交量的下降，開發商資金回流速度將減慢，這將使得房價下行的壓力加大，即使開發商名義上不降價，也可能采取一些促銷手段“暗降”。

    中國房地產學會副會長陳國強表達了同樣的看法，如果未來一段時間內不出現政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。他預測，很可能會在二季度到來。

    不過，牛鳳瑞也表示，如果現在人們討論和期待的“拐點”是指房價月環比或周環比出現下降，那么，這應該是樓市短期內的一種價格變動，是微觀的、局部的。