專訪全國政協(xié)委員張泓銘：樓市新常態(tài)兩個特點和五條建議

   新華房產3月4日北京訊（記者 孫夢姝）2013年冬到2014年春，流行了一種“2014年房地產市場會崩盤”的論調。“2014年房地產是疲軟的，但是遠遠沒有達到崩盤的地步。”那么2015年的房產市場會怎樣？人們如何應對？房企如何應對？全國政協(xié)委員、國家住建部專家委成員張泓銘委員在接受新華網(wǎng)獨家專訪時闡述了他的觀點。

    新常態(tài)：速度增長 增速放緩

    “國民經濟進入新常態(tài)，房地產市場也進入了新常態(tài)。”張泓銘委員表示：原因在于產業(yè)的發(fā)展是受國民經濟決定的，國民經濟在中低速發(fā)展，房地產同樣如此，這將是一種很大的趨勢，也是歷史階段性趨勢。

    房地產市場的新常態(tài)有兩個特點，一是各種指標的絕對值還在增長；二是增長速度有所下降。新是指與過去相比，常態(tài)是指相當長的歷史時期。

    對于房地產市場的新常態(tài)，我們應該如何面對？張泓銘委員提出了五條建議：其一為：在指導思想上（要有）良好的心態(tài)，穩(wěn)字當頭，既不要單獨強調繼續(xù)增長，從而導致盲目樂觀。也不能片面強調速度下降，盲目悲觀。其二為：在行動的策略上，要重視市場的自動調節(jié)作用，讓市場充分體現(xiàn)它的趨勢性方向。其三為：在觀測的指標上，要重視兩個指標，分別為房地產的銷售量以及價格指數(shù)。銷售量的下降問題不大。關鍵在于價格指數(shù)，價格指數(shù)只要相對穩(wěn)定，房地產市場的風險將會減少。其四要鼓勵自用和自住性需求，鼓勵首次購房，例如可以降低首次購房的貸款利息，減免稅收。

    其五為要有安全的底線意識，尤其是二三線城市的房地產“泡沫”有破碎的可能性，但一般而言不會引起整個房地產市場風險的快速釋放，不過這種（破碎的）可能性也并非不存在。從三個角度來考量：是否大量城市出現(xiàn)下跌？價格下降的速度是否過快？價格下降的幅度是否過大？如果三個方面同時顯示，那么全國性的風險就來臨了，需要啟動救市方案。

    戰(zhàn)略判斷：堅守或是離開

    對于目前的降息行為是否是救市行為？張泓銘委員表示：降息是穩(wěn)定國民經濟的一種手段，目前小微企業(yè)融資難問題沒有解決，降準、降息是在降低企業(yè)的融資成本，而不是簡單針對房地產市場。當然它對房地產市場是利好政策。

    目前而言不動產的統(tǒng)一登記制度對房產市場沒有太大影響，對此張泓銘委員分析：不動產登記制度是國家承認不動產的個人產權，法律予以保護；過去登記是各地零散的登記，國家不能統(tǒng)一進行管理，國家需要獲得完整的信息，同時為了保護民眾的不動產權益，以及一些派生的作用。首先是為征收房產稅做準備，其次有利于個人調整財產的結構，再有是政治上的積極意義。

    羊年伊始，土地的價格在節(jié)節(jié)攀升，對于高地價產生的緣由，張泓銘委員認為“地價的上漲導致了房價的上升”這個觀點是片面的，從經濟學的角度而言，地價是由未來房價決定的。原因在于地產商在買地時會判斷未來的房價有多高，然后拍下相應的地價。

    過億房企和中小型房企應該如何應對房地產的新常態(tài)？張泓銘委員沉思片刻，回答道：“房地產市場是新常態(tài)，那么產業(yè)也要新常態(tài)。不過產業(yè)的新常態(tài)包括兩個方向，一個是堅守，另一個是退出。比較而言，中小企業(yè)缺少競爭優(yōu)勢，逼迫它逐步地退出，這是一種客觀趨勢。中小企業(yè)可以投靠大房企，還可以聯(lián)合起來組成大的公司。除此以外只能離開這個產業(yè)。對于大型房企而言，需要進行跨界經營，尋找投資回報高于房地產的產業(yè)。”

    房地產市場的新常態(tài)會使得房地產的投資回報向中位數(shù)6%回歸，這也促使房企向其他領域例如互聯(lián)網(wǎng)金融領域和電商領域進行投資，不過張泓銘委員強調其投資回報率要高于房產，至少要等于，否則跨界也就失去了意義。

    張泓銘：

    11-12屆全國政協(xié)委員

    國家住建部專家委成員

    上海市人民政府原參事

    上海社會科學院研究員