海外房產投資暗藏風險 受匯率影響有投資者不賺反賠

　　近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。

　　雖然一些海外房產收益可觀，但由于缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。

　　國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場

　　過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比一年前還要低，這也意味著，在過去一年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。

　　近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。

　　一些海外地區的房產收益也高于中國，世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉告訴中新網房產頻道，以美國為例，購買商品住宅毛收益率一般在5-6%，扣除物業費、房產稅等費用后，應該比國內一些大城市2-3%的凈回報率要高。

　　海外房產的收益率也比較穩定，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受中新網房產頻道采訪時表示，國外沒有大規模的房產建設，不太可能像中國一樣出現暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。

　　海外置業的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構和開發商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業者主要是三種人群，第一種是高凈值人群(個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構投資者，主要出于優化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建筑——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發商，基于分散風險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。

　　受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠

　　盡管投資者的算盤打得精，但海外房產并不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的一項重要砝碼。

　　2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了一套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

　　王先生的海外置業經驗并不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了一套Condo(“分戶式產權公寓”，是一種比普通公寓高級的公寓物業)。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。

　　對于匯率“吃掉”房產收益，抑或讓房產變相貶值的現象，中原地產首席分析師張大偉分析，這是由于人民幣升值所導致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。

　　張大偉還指出，投資海外并不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的一個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資產的收益相對比較穩定，一般都是長期投資，主要看的是出租回報率。

　　海外購房有風險專家提醒：要擺脫國內“投資經驗”

　　正如上述兩個購房者的海外置業經驗，由于經濟水平、市場起伏、匯率變化、文化背景、地理環境等因素的差異，國人的海外置業之路暗藏著各種風險。

　　除市場風險外，中國人的“投資經驗”或許會影響投資狀況。在張大偉看來，很多購房者在過去的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經濟比較均衡、買房投資屬性并不高的國外，很可能會出現回報率較低、房產出售變現難度大等問題。

　　購房者還可能面臨法律方面的風險。張大偉表示，中國人不懂當地的法律，比如租房合同、房屋買賣等方面的規定，在具體操作過程或許會出現一些問題，造成經濟上的損失。

　　持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的一個要素。周畢文分析稱，美國等地區要收房產稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產生空置稅等一些額外的費用。

　　周畢文還提到，由于在異國他鄉語言不通，加上買房心切，可能會有人“忽悠”購房者，出現虛假信息、詐騙等后果。由于很多人不能親臨現場，也有可能出現“畫餅充饑”的情況。

　　面對陌生的異國樓市，購房者該何去何從呢？陳仲偉建議，一定要細致、全面地了解當地的情況，可以請一個比較可靠的房產中介。周畢文提出，國人在海外買房，人生地不熟，首要的是保障資產的安全性。他還談到，買房要和自己的工作生活、子女的未來發展相結合，不要單純為了炒房而買房，因為這種行為到哪都是對市場經濟供需矛盾的一種干擾和破壞。(中新網房產頻道)