五部委祭出政策組合拳 促進住房消費助力樓市回暖

 　在各方期待中,樓市終于迎來新一輪利好政策的出臺。昨天,央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文刺激改善型需求入市,將二套房首付比例調(diào)整為四成。同時,財政部聯(lián)合稅務總局發(fā)布降低稅費的政策,此前各方傳言的營業(yè)稅“5改2”終于落地。

　　來自多家機構的分析認為,五部委祭出政策組合拳,符合中央“支持居民自住型和改善型購房需求”的政策號召,對釋放購房需求、減輕稅費負擔、緩解庫存壓力具有積極作用。不過政策出臺后,樓市“量價齊升”的情況不會出現(xiàn),“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。　

　　二套房貸款首付比例降至四成　重回2010年以前水平

　　繼3月27日住建部和國土資源部發(fā)文要求優(yōu)化住房和土地供應結構之后,樓市迎來新一輪政策調(diào)整,而且部分內(nèi)容遠超市場預期。

　　3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱《通知》),宣布將二套房商貸首付比例降至四成。同時,公積金貸款首付比例也做出調(diào)整,購買首套普通自住房首付最低為20%,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款再次公積金貸款的,最低首付款比例為30%。

　　購房首付比例的降低,無疑將緩解當前市場的購房壓力。據(jù)悉,此前二套房首付比例多為六成或七成。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的資料顯示,2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%,此后一直處于上升趨勢,自2013年起,二套房首付比例一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以購置套總價200萬元的二手房來說,首付金額可下降60萬之多。

　　“偉嘉安捷”分析指出,對于未結清貸款想再次使用商業(yè)貸款的購房人來說,“9.30”新政后的首付比例為60%,此次商業(yè)貸款二套房首付從原先的60%下調(diào)至40%,將促使二次置業(yè)人群走出觀望情緒出手買房,也更加符合購房人的心理預期。

　　對此,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示:“今年市場的主基調(diào)是穩(wěn)定住房消費,支持自住型購房和改善型購房,本次政策的調(diào)整符合現(xiàn)在市場和購房者之間的關系。”　

　　表:二手房營業(yè)稅政策調(diào)整前后對比

　　兩年以上房源免征營業(yè)稅　二手房市場交易將被激活

　　與此同時,市場傳聞已久的二手房營業(yè)稅減免政策也如期落地。

　　據(jù)財政部、稅務總局聯(lián)合同期出臺的文件顯示:“個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。”

　　對此,“偉嘉安捷”認為,2009年出臺“營業(yè)稅2改5”后,經(jīng)過近些年的政策調(diào)整,北京房地產(chǎn)市場進入相對平穩(wěn)的水平,而時隔八年后營業(yè)稅再次穿越到2009年政策出臺以前的稅費水平,很大程度上刺激購房人的積極性。

　　營業(yè)稅征收的調(diào)整,減輕了購房人的稅費負擔,將對二手房市場帶來重大調(diào)整。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,營業(yè)稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋,增加二手房市場免稅房源供應。同時,盡管之前二手房交易中營業(yè)稅往往被轉嫁給購房人,但“5改2”之后,部分房屋的營業(yè)稅得到了免除,購房人的交易負擔將下降,從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　另據(jù)亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析,本次營業(yè)稅調(diào)整后,稅費的降低將有助于拉動一輪購房時間在2年到5年之間的二手次新房交易。郭毅舉例稱,以總價200萬元的二手普通住宅計算,本輪營業(yè)稅調(diào)整后,將會減少10萬元的營業(yè)稅。

　　改善型購房需求釋放

　　綜合來看,無論是降低購房首付比例,還是二手房減免稅費,對自住型和改善型購房都是一大利好。據(jù)了解,今年“兩會”上,中央釋放了“支持居民自住和改善性需求”、“穩(wěn)定住房消費”的信號。分析認為,本輪政策組合拳一出正是響應了這一政策號召。

　　據(jù)胡景暉分析稱,從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看,本次新政重點利好擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群,政策明顯加大了對此類人群購房的支持力度,降低了其購買二套房的首付門檻。另外,營業(yè)稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋,增加二手房市場免稅房源供應。

　　政策利好無疑會刺激購房需求的集中釋放,對緩解庫存壓力具有積極作用。但值得注意的是,從樓市以往調(diào)整規(guī)律來看,樓市的回暖往往引發(fā)量價齊漲,未來房價是否將會出現(xiàn)上漲?對此,胡景暉認為,在我國經(jīng)濟增速放緩、結構調(diào)整的“新常態(tài)”下,盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復蘇,但是依然無法從根本上扭轉房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢,未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價齊升”的情況將不會再出現(xiàn),“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。

　　朱中一分析稱,房價的變化要看市場供求關系的調(diào)整、后備政策的寬松程度,以及投資預期。本輪政策的出臺意在支持自住型和改善型購房需求,因此房價變化不能一概而論,要看各地市場的具體表現(xiàn)。(孫建永)