二套房首付降至4成 200萬元房子可少付60萬首付款

 　昨日,市場上傳的沸沸揚揚的房貸新政和營業稅調整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監會三部委聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。另外,財政部和國家稅務總局也對個人住房轉讓營業稅政策進行了調整,營業稅免征門檻由5年變為2年。

　　業內人士分析,在兩項政策的疊加效應下,購房者尤其是改善型置業者的購房門檻和成本將大大降低,可以擴大購房需求,轉變市場觀望情緒,帶動樓市回暖。

　　購房者首付比例下調置業門檻降低　200萬房子可少付60萬首付

　　房貸新政規定,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。同時,公積金貸款政策也做出調整,首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

　　房貸新政到底能給購房者帶來多大的實惠?上海易居房地產研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆賬:以一套價值200萬元的房子為例,如果按照此前一線城市首付7成的比例計算,那么首付款是140萬元,按照新政4成首付的比例進行計算,首付款則減少到了80萬元,這將大大降低購房者的首付金額。

　　值得注意的是,雖然購房者的首付款大大減少,房貸則會相應增加,購房成本也會相應增多。在商業貸款20年期,等額本息、最新的基準利率的貸款條件下,如果按照7成首付計算,價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元,還款總額為102萬元,140萬的首付加上102元的房貸,購房總成本為242萬元。如果按照新政后的4成首付來計算,需要向銀行貸款120萬元,還款總額為205萬元,購房總金額為285萬元。

　　對此,嚴躍進分析認為,購房成本看似增加,但這背后卻有一筆資金在節省。雖然購房者需要多付43萬元,但可以分期按20年的時間進行支付,而且首付可以少付60萬元,考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素,長遠來看,這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

　　“對于剛需和改善型人群來說,支付能力是制約其購房的原因之一”,在亞豪機構市場總監郭毅看來,該項政策出臺之后,首付比例有所降低,有助于提高購房者的資金杠桿,撬動更多住房消費。

　　營業稅免征年限降至2年　降低購房者負擔

　　除二套房首付比例調整外,房地產營業稅也做出了相應變化。昨日中國財政部和國家稅務總局30日聯合發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　一般而言,二手房交易中的營業稅成本都加在了購房者的身上,據鏈家地產測算,目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業稅,如果營業稅“五改二”政策落地,繳納營業稅的占比可能要降低到8%,整體購房者的負擔將會有所降低。

　　新政如果得到落實,具體到購房者身上,就是真金白銀的實惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明:李先生看中一套2012年的房子,未滿五年不是唯一住房,100平米,總價300萬,準備用商業貸款購買。在新政未出臺前,李先生需要交5.5%的營業稅,1%的個稅,3%的契稅,總共285000元。現在新政出臺后,營業稅變為免征,至少可以省下165000元,節省下不少的支出。

　　對于本輪房調政策松綁的組合拳對樓市的影響,郭毅分析,新政的提出將會極大的提振市場信心,對于一線城市來說,房地產市場的交易量將會加速反彈,房價也有望逐步止跌回漲。(陸肖肖)