評論：樓市政策的目的應(yīng)是護(hù)衛(wèi)房市健康發(fā)展

  當(dāng)前房市新政要真正護(hù)衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長”思維，通過真正厘清政府與市場的邊界，降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)的交易成本，而非使政策無形中變成房價(jià)的助推劑。

    繼去年10月有關(guān)部門調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，最近監(jiān)管層又連續(xù)推出多重樓市重磅新政。市場普遍認(rèn)為，這一政策組合拳是超預(yù)期的，對房市會(huì)產(chǎn)生有效支撐，部分市場人士對地產(chǎn)股等出具看多預(yù)期。

    剛需不是房價(jià)上漲動(dòng)力

    現(xiàn)行房市政策組合拳，能否讓房市如沐春風(fēng)，至少目前還存在不確定性，抑或更確切地說，現(xiàn)行的房市新政尚難以為市場帶來類似2009年后的行情。

    目前，房市新政主要旨在激勵(lì)改善型剛需，而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投資、投機(jī)性需求者對房價(jià)走勢的看漲預(yù)期，剛需顯然是無法承載的。

    即便是剛需，有條件地降低首付和營業(yè)稅，只是降低了房市交易門檻，但并未有效降低購房者的購買成本，相反首付比例的下降，貸款余額的增加，會(huì)帶來貸款利息的增加，在新政尚難有效改變房價(jià)走勢等背景下，新政對價(jià)格敏感型的剛需群體，乃至投資、投機(jī)者等，都將不是一個(gè)可信的決策節(jié)點(diǎn)。

    此外，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫和產(chǎn)能過剩同時(shí)并存，以及整個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上揚(yáng)等背景下，房市很難迎來類似2009年的超級寬松政策，尤其是市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的上揚(yáng)和各級政府財(cái)力日漸削弱，使投資者不敢進(jìn)行長期投資，這也是缺乏基本面支撐的股市自去年四季度以來能走出獨(dú)立行情的一個(gè)主要原因，即賺快錢。

    人口遷徙影響房價(jià)只是炒作

    當(dāng)前部分人士認(rèn)為，受房市產(chǎn)能過剩、人口向大城市遷徙的流向結(jié)構(gòu)等影響，新政對二三線城市的刺激作用有限，而一線城市則受惠人口遷徙的流入，將可能出現(xiàn)小春天。這種所謂的結(jié)構(gòu)性分析看似合理，但實(shí)際是一個(gè)地道的概念炒作。一線城市的房市產(chǎn)能過剩不低于二三線城市，只是人口的流入一定程度上為一線城市注入了一些不看空的理據(jù)；而且，人口的流入不一定能帶來剛需，流入人口能否在一線城市有穩(wěn)定的工作和收入來源，是流入人口是否有效剛需的必要條件，假設(shè)部分人士通過賣出二三線城市的住房，以在一線城市置業(yè)，那么二三線城市房產(chǎn)的售價(jià)無疑也是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)跨區(qū)置換的又一關(guān)鍵因素，若賣掉二三線城市的房產(chǎn)僅換得在一線城市的首付，且自身在一線城市的工作和收入不穩(wěn)定，那么除賭徒式高風(fēng)險(xiǎn)偏好者外，很少有人會(huì)把自己置于家庭財(cái)務(wù)的懸崖之邊。

    再次，人口流動(dòng)的航向是否是大城市，目前都是值得商榷的，畢竟，經(jīng)濟(jì)的減速、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的轉(zhuǎn)型及大城市的高生活成本，使大城市對就業(yè)的安置是不穩(wěn)定的，近年來出現(xiàn)的白領(lǐng)逃出北上廣潮流，反映人口流動(dòng)是可逆的。

    政策應(yīng)避免“拔苗助長”

    當(dāng)前盡管穩(wěn)定房市預(yù)期，避免房價(jià)和地價(jià)大起大落有助于防范市場風(fēng)險(xiǎn)，但要真正促進(jìn)房市健康穩(wěn)定發(fā)展，需要房價(jià)理性回歸，且決策層在政策上為房價(jià)的理性回歸安置降落傘和剎車裝置，而非讓政策再次成為房市由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)的制動(dòng)裝置。

    當(dāng)前的房市新政不妨可以換個(gè)思維。基于中長期房市的健康成長，首先政府應(yīng)盡快補(bǔ)上在公共服務(wù)和公共產(chǎn)品供給方面的缺位和不到位問題，為居民提供免予恐慌的自由，如基礎(chǔ)性公共社保體系、社會(huì)救濟(jì)體系、公租房等必需的公共服務(wù)，為房價(jià)理性回歸安置降落傘和剎車裝置；同時(shí)，鼓勵(lì)市場探索基于不動(dòng)產(chǎn)期貨、期權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)證券化等金融衍生產(chǎn)品，為消費(fèi)者提供有效的風(fēng)險(xiǎn)對沖和風(fēng)險(xiǎn)再配置工具等。

    當(dāng)前房市政策應(yīng)致力于清理整頓不必要的行政和市場交易成本，打擊囤房、囤地等行為。如可考慮對持有兩年以上的非自住型商品房出售行為征收累進(jìn)制營業(yè)稅，持有兩年以下非自住房的出手行為免征營業(yè)稅，同時(shí)考慮出臺持有環(huán)節(jié)物業(yè)稅。這一與現(xiàn)有政策在方向上反向的政策思路，旨在激活存量房市場，緩解因囤房、囤地等帶來的房價(jià)非理性上漲和房價(jià)泡沫化問題。

    總之，當(dāng)前房市新政要真正護(hù)衛(wèi)房市的健康發(fā)展，就需要摒棄“拔苗助長”思維，通過真正厘清政府與市場的邊界，降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)的交易成本，而非使政策無形中變成房價(jià)的助推劑。

    □蘇亮瑜(越秀金控副總經(jīng)理、金融研究所所長)