樓市分化格局迎差異化政策

       2016年,中國樓市迎來開門紅。

    一方面,房價延續漲勢。2月1日中國指數研究院發布的百城房價指數顯示,受監測范圍內的城市1月(新建)住宅平均價格為11026元/平方米,環比上漲0.42%。其中,六成城市新房房價環比上漲,39個城市環比下跌,1個城市持平。

    另一方面,政策紅利緊隨而至。2月2日下午,央行、銀監會聯合發布了《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),在不實施“限購”措施的城市,首套房及改善性需求購房者的最低首付比例進一步下調。

    毫無疑問,降低首付比例有助于減輕購房者的負擔。無論是剛剛步入工作崗位、將要或剛剛組建家庭的年輕人,還是希望能夠扎根城市真正成為“城里人”的農民工,亦或是返鄉置業的高材生們,阻礙其購房的一個關鍵因素就是龐大的首付壓力。盡管這部分群體可能當前囊中羞澀,但考慮到年輕人的收入大多呈逐年遞增之勢,而農民工、農業轉移人口等低收入群體,對于扎根城市非常渴望,主動違約的概率很低,因此,隨著首付比例下浮,這部分剛需購房者的購買力有望得到進一步釋放,而償貸風險多在可控范圍。

    此外,對于改善型置業的群體來說,無需還清首套房貸即可享受三成首付比例,其資金壓力也大大減輕。

    那么,為何在樓市經歷暖冬之際,監管部門仍要推出此輪利好政策呢?

    實際上,2014年下半年以來,在各地限購政策陸續放開、降準降息、對改善型普通自住房執行首套房貸款政策、降低二套房首付等一系列利好樓市的政策推出后,房地產市場尤其是一線城市漸漸轉暖。但本輪樓市數據整體回暖的背后,有兩個特點值得關注。

    一是樓市冷暖分化嚴重。百城房價數據顯示,2015年只有一線城市房價在上漲,二、三線城市仍分別下跌0.53%和1.09%。實際上,由于各城市供需關系差異,城市間房價分化現象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環較為平穩;大部分三線城市房價則環比下降。

    二是高庫存。截至2015年11月,全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米,如果再考慮到在建未售面積以及待開工的面積,全國整體庫存約為63億平方米。參考過去三年的平均銷售速度可發現,整體庫存需5至7年的消化期。

    而且,庫存方面的分化也十分明顯。根據民生證券研究院研究結果,截至2015年底,一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58,三線城市房地產庫存過剩問題最嚴重。

    考慮到上述兩點,此輪房貸新政的邏輯就不難理解了。應當說,這次調整首付比例實際上是此前系列利好政策的延續,旨在提升剛需購房者和改善型需求購房者的實際購買力。但與此前的大多數利好不同,上述政策紅利并非針對所有城市,而是專門給不“限購”城市購房者的大禮包,在穩樓市的同時兼顧區域分化的特點進行“因城施策”。

    截至目前,全國范圍內僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞五市尚未取消“限購”,其余城市均屬于不“限購”城市。

    不難發現,從政策目標來看,與仍“限購”的5個城市相比,不“限購”城市的庫存問題和供給結構失衡更為棘手;從政策效果來看,相比一線城市動輒幾百萬元的首付款而言,降低5%難以從根本上改變高房價帶來的購買力不足;而樓市不溫不火的三、四線城市的房價較低。據深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉介紹,經過2012年至2015年長達4年的回調,三、四線城市平均房價已經降至每平方米3500元左右,逼近房屋成本價,進一步下調的空間有限。而降低房貸首付成數有利于解決剛需購房者買房“卡在首付上”的問題,對于三、四線樓市有一定的支撐作用。

    此外,對于不“限購”城市,中央也不打算推行“一刀切”政策。根據《通知》,本次首付比例調整還將做到因城而異、因人而異和因勢而異。

    首先,因城而異。《通知》要求人民銀行、銀監會各派出機構按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況,自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

    其次,因人而異。在各省確定的最低首付款比例要求基礎上,結合金融機構自身情況以及借貸人的信用、資質等因素,合理確定具體首付款比例和利率水平。

    再次,因勢而異。無論是20%,還是30%或任何一個首付比例,都不是一成不變的。隨著各地的經濟、信貸、樓市等情況發生變化,監管機構會對各項指標監測結果進行分析,隨時調整首付比例,促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。

    可以看出,本次新政中一廂情愿的“拍腦瓜”決策少了,結合實際的差異化對策多了;“一刀切”政策后的強硬強勢少了,“因城施策、因人施策”的靈活性高了。總之,讓該去庫存的去庫存,該穩房價的穩房價,真正做到因地制宜、因勢制宜,才能更大程度地激發金融活水支持樓市的能力,讓穩樓市與供需結構改善同步進行。