政策利好迎樓市“暖春”

 　“新政肯定能刺激買房啊。”在杭州工作兩年多的王先生2月份在杭州未來科技城認購了一套新房，“我2月份的時候陸續收到一些樓盤的短信，說是他們三月份會漲價，我看房時還在徘徊選哪個樓層的時候，這些樓層就被搶了。”

　　王先生的感受并非空穴來風。在春節前后，房貸首付比例下降，契稅、營業稅雙降等政策紛紛出臺，杭州還在上周發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見(征求意見稿)》，新政立竿見影，杭州樓市在上周末迎來了“小高溫”，有樓盤甚至再次出現搖號現象。

　　浙江房地產市場開始甩開低潮走向回暖，那么，在樓市“去庫存大戰”中，應該如何進一步布局謀劃，讓樓市更加健康發展？

　　專家認為，以前政府的救市政策現在已經差不多重新使用。他們建議，政府出臺的政策要綜合平衡市場變化，著眼于長遠發展，在去庫存問題上，還是要嚴控土地供給，并且將閑置的房產盤活，在拉動經濟增長的同時還能減少政府對土地的財政依賴。此外，房企應該通過內在的升級來提高樓盤的品質，政府還應在城市布局和樓盤配套上下功夫，達到精準去庫存的效果。

　　新政刺激樓市“暖春” 業內建議綜合平衡市場變化

　　降低購房首付、提高公積金存款利率……一系列密集的樓市利好政策，吹暖了樓市的“春風”，多地樓市交易量明顯回升。

　　國家統計局浙江調查總隊27日發布數據顯示，1月份浙江住宅銷售價格同比上漲4.5%，杭州、寧波、溫州價格漲幅較大。

　　另外，杭州也予日前發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見(征求意見稿)》，其中提到將推進住房公積金異地貸款業務，在全國范圍內正常繳存公積金的職工，購買杭州市范圍內的住房，可申請使用杭州公積金貸款。

　　就在上周末，杭州一樓盤出現了“久違”的排隊買房的現象。

　　“公積金交在外地也可以(在杭州)購房，這也是從(增加)需求的角度來(去庫存)。”中國指數研究院杭州分院研究總監高院生接受中新網記者采訪時分析稱，這兩年政府去庫存的力度越來越大，大都是圍繞著供應和需求兩個緯度來推出新政，在他看來，這些政策都呈現出一個積極的信號，對穩定2016年樓市具有較大意義。

　　盡管如此，在這些專家看來，現在政府出臺政策不應該要求立竿見影的效果，還是要從長久考慮，要走組合拳，進行動態調控。

　　“現在看起來樓市下猛藥已經是不行的了，一定是(適合)比較溫和的(政策)，還要能夠見效且比較持久。”浙商研究會執行會長楊軼清認為，樓市的政策還要考慮是否有較大副作用，“現在所謂的救市，不能簡單地理解為救房地產。”

　　“各級政府要理性看待房產過熱(現象)，刺激(樓市)的政策要適度，不能盲目地刺激，使得房地產又出現前幾年暴漲的狀況。”溫州中小企業發展促進會會長周德文認為，應該理性看待現在房地產的回暖，最好能夠在去庫存的前提下促進房地產健康發展。

　　“(我)個人認為(政策)并不是越多越好，也不是力度越大越好，最好還是多做著眼于長遠發展的機制建設，而不是行政性色彩較濃的強刺激。”杭州透明售房研究院院長方張接也如是表示。

　　漢嘉地產顧問副總經理陳煥春表示，以前房地產的救市政策現在基本也已經出現過了，購房者目前期待的政策也不多，“現在比較重要的是，不同的城市、市場最好區別對待，市場現在已經有回暖的話，可以觀察一段時間，供應還是應該把牢，如果你一高興就賣一大堆地，接下來日子還是不好過的。”

　　“站在政府的角度，我覺得還是要綜合平衡整個市場的變化和整個供求的結構。”高院生建議道，“加強政府和開發商溝通的機制和平臺，這樣對政府接下來的工作部署有好的指導意義。”

　　精準去庫存：嚴控土地供應 盤活閑置房產

　　盡管浙江樓市現“小陽春”，但不可回避的是，高庫存的現狀在短期依舊無法緩解。

　　“過去很多城市都出現依賴土地財政的問題，盲目推地導致很多區域供應過剩。”高院生直指目前部分城市存在高庫存的原因。

　　在此前舉行的浙江省兩會上，就有政協委員提出，土地是樓市高庫存的源頭，在高庫存的縣市(區)土地出讓進一步作到嚴格控制，在庫存總量控制回歸到合理水平后，再進行土地供應。

　　“土地肯定要控制，我們國土部門專門在進行測算，根據整個市場情況來合理安排。”杭州市發改委副主任趙金龍接受采訪時曾表示。

　　盡管許多專家認為，應該控制土地供應來從源頭上控制庫存量，但是財政依賴、開發商盲目拿地等問題應該如何解決？

　　“理論上，控土地量來化庫存是成立的，但事實上執行起來相對比較難一些，比如說杭州庫存量蠻大，但開放商拿地需求很旺盛。”陳煥春認為，控土地量來化解庫存一定要作為長期的方針去實施才能有效果，要時時刻刻去嚴控，或者有一個明顯的標尺。

　　在源頭上控制土地出讓，陳煥春建議，政府還應該思考如何將已經形成的存量房轉變成其他功能，引導扶持企業將閑置的資產盤活，如將其轉變為酒店、短租房等，從側面產生一些社會效益。

　　“首先對自己所在城市的定位要有一個清晰的把握。”高院生以浙江舟山為例，該城市是一個靠海的旅游城市，在該清晰的定位之下，政府接下來就會對城市的發展脈絡有清晰的認識，而不是利用房地產投資拉動經濟的增長。

　　“加快存量的去化，地方政府的配套政策還是要落地。”高院生以“房票制”(拿有房票的人去買現有的商品房)舉例稱，很多三四線城市，沒有大量的外來人口，靠城中心改造、拆遷安置的形式，去吸引市場需求的進入，這也是政府去化庫存的一種方式。

　　浙江省建設廳廳長錢建民在該省住房城鄉建設工作會議上就表示，2016年，通過鼓勵房產企業合理定價和實施“房票”、回購市場房源等辦法，激發住房消費需求，提振市場信心。

　　此外，高院生認為，還可以從產業的角度考慮，通過一些產業結構升級來增加產業人口導入，這對緩解現有庫存起到一定的作用。

　　樓市供給側改革：房企內生升級 政府周邊配套

　　盡管目前樓市在升溫，但業內比較理性地認為，房地產已經揮別“黃金十年”。那么，仍舊堅守在房地產行業的房企如何謀生路？除了轉型，還有升級。

　　“現在這個(高庫存)情況下，(購房者)對性價比的要求更高了。”楊軼清直言。

　　“我買房的話主要看位置、品牌、性價比。”剛剛購房的王先生告訴記者，他將房子買在未來科技城，還看中那里的升值空間，“以后單位也會搬到那里，那里又是創業創新的好地方，未來周邊配套會越來越好。”

　　“在經濟高速發展的今天，人們對生活的追求越來越高，對于居住環境的要求也越來越高，通過提升樓盤品質增加銷量的效果也越發明顯。”浙江科威不動產管理咨詢有限公司董事長陳剛認為，房企應該通過內在升級來吸引購房者。

　　“就我們而言，主要通過考量建筑與規劃的設計內涵，運用環保、安全、智能化等先進性技術，提升附加價值，完善產品細節，關注產品質量與管理，完善樓盤周邊配套等方式提升樓盤品質。”陳剛說道。

　　“我覺得，政府可以把一些標準和法規更加完善，提升樓盤的整體質量。”陳煥春告訴記者，現在綜合驗收標準已經用了多年，如果可以適當提升一下標準，對整個行業有一定的意義。

　　“畢竟現在房地產市場是買方市場，企業從中獲得收益，還得一切以客戶的需求為核心，培養出一批忠實的客戶。”高院生表示，很多企業把物業作為一個很重要的業務模塊和銷售核心看點。

　　方張接也認為，提升樓盤的性價比，更契合購房者的居住需求，這符合供給側改革的要義，打造適銷對路的產品更有利于去庫存。

　　除了房企內在升級，專家還認為，對政府來說，還應該做好周邊的配套。

　　“可居住性包含了產品品質和周邊配套兩個方面，配套的問題需要政府方面的引導和努力。”方張接說道。

　　“這些配套一方面是看得見的市政、交通道路，一方面是看不見的比如上學、就業、就醫，這對于一些郊區大盤(來說)要求更迫切。”楊軼清表示。

　　“交通擁堵是困擾杭州的老大難問題。”陳剛建議，做好交通網絡規劃，加大高架等基礎交通建設投入，加快建成便利的地鐵網絡。

　　“基礎設施的建設對房地產起到很大作用。”高院生也說，“政府在基礎設施的打造上還是應該根據整個城市的發展脈絡去考慮，而不是今天在這打一槍，明天在那發一炮。”

　　“不僅僅是交通、購物，還應當有醫療和教育等配套建設，這是城市非常核心的資源，如果能達到合理的配置，那么很多區域的發展就會比現在快一些。”陳煥春說，配套設施問題可能適當加快一些步伐，這樣可以增強市場的信心。(完)中新網杭州2月29日電 (記者 施佳秀 實習生 張若嫻)