4月廣州豪宅市場或“降溫”

   原標題:部分板塊有效盤源減少 新增客源3月底減三成 業內人士預測——

    4月廣州豪宅市場或“降溫”

    3月廣州二手住宅成交量上升,“營改增”的新政利好144平方米以上的物業,令豪宅市場3月成交量比1月上漲44%,業主也出現反價行為,個別豪宅物業反價10%~15%。不過,業內人士認為,其他城市的限購升級影響廣州樓市氛圍,加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3甚至1/2,3月第4周新增客源減少了30%,預計豪宅市場4月成交情況有可能會“降溫”。

    最新數據顯示,廣州3月二手市場成交最熱的是30平方米至144平方米以下的普通住宅,144平方米以上的豪宅成交量也較1月上漲44%。

    中原地產客戶研究主任熊小洪表示,在剛需客戶成交活躍氛圍的帶動下,豪宅客戶也坐不住,加快了成交速度:“例如東風東、珠江新城和濱江東這幾個豪宅板塊的二手房源基本上業主都反價,但由于豪宅總價較高,業主反價幅度相對非豪宅會稍低,總價反價幅度在5%左右。”

    4月廣州豪宅是否能延續目前的熱度?熊小洪認為可能會出現“降溫”:“預計4月份廣州二手成交會有所下降,成交價仍然微幅上漲。”她認為其他城市的限購升級,對廣州樓市的氛圍也造成了影響,加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3至1/2,3月第4周新增客源減少了30%,豪宅市場4月的成交量比3月可能有一定程度的縮減。”

    業主惜售

    盤源環比減少

    有專家認為,其他城市的限購升級對廣州市場影響較大。有中介人士告訴記者,3月盤源已經消化了較多:“隨著市場成交增加,有些業主產生了惜售心理。”據中原監測的第12周(3月18~27日)新增盤源環比減少7.32%,而新增的盤源不能填補去化的盤源。記者了解到,部分板塊盤源減少一半,例如東風東、珠江新城、光大花園片區,赤崗片區則減少了1/3。

    買家觀望

    看房熱情降低

    新增客戶量也有所減少,從中原監測的新增客戶量走勢來看,第12周(3月18~27日)客戶增量環比減少27.6%,客戶看房熱情有所降低。

    搜房網廣州二手房高級分析師盧佩婷表示,盤源減少主要是由于前三周樓市成交量暴漲,消耗了大量的可售房源,然而由于受到滬深樓市政策收緊的影響,不少買家的心態開始轉為觀望,入市意欲降低,看房量降了一成左右。

    熊小洪預計,廣州會保持市場交易的平穩狀態,但由于4月清明節將至,二手成交會有所回落,建議對于價格的走勢,業主和買家都應理性看待。

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    “營改增”后大戶型豪宅交易稅費有所減少

    豪宅市場為何大熱?有業內人士認為,與財政部、國稅總局24日下發的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》有關。據了解,該規定明確個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,2年以上(含2年)則免征增值稅,不區分普通住房與非普通住房。其中,對于一線城市又做了區別對待:“對北上廣深四城,在以上基礎上,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。”值得注意的是,非普通住宅指即建筑面積大于144平方米的商品房或別墅,在實施營改增之前,營業稅的計算方式為:(房管局評估價-發票價)×5.6%,改為增值稅后,增值稅的計算方式為:(房管局評估價-發票價)×5%。

    業內人士透露,“營改增”落地后,北上廣深地區一套滿2年且建筑面積大于144平方米的大戶型豪宅的交易稅費實際上減少了。

    不過,搜房網廣州二手房電商商圈經理龐觀明表示,“營改增”落地,對豪宅市場的直接影響并沒有那么大:“大戶型或豪宅買家最看重的是所購買物業的地段、學位、周邊的配套及升值空間,因此以當前契稅的征收幅度而言,不論是收緊還是放寬,與其所購置物業的升值幅度相比,都顯得微乎其微。”但是,“營改增”的落地給二手房市場帶來了心理影響,促進心態更為樂觀的買家積極入市。

    供應高峰來到

    穗寫字樓今年新增88萬m2

    就在住宅市場去庫存漸入佳境之際,廣州最密集的中高端寫字樓供應潮來襲。凱華國際中心日前舉行的仲量聯行簽約儀式上宣布,將在今年三季度開業。東塔、僑鑫國際、麗豐中心等寫字樓也將在今年陸續入市。不過,對于供應高峰殺到,專家認為廣州寫字樓供求關系整體較為健康。

    寫字樓

    密集供應潮來襲

    世邦魏理仕預計2016年, 廣州將有約88萬平方米的優質寫字樓落成, 其中46%的新增面積將集中在珠江新城,27%的面積將位于琶洲。

    如此密集的供應潮來襲,會否導致空置率上升呢?高力國際數據顯示,2015年第四季度,廣州寫字樓市場平均空置率同比下降4.1個百分點至15.7%。預計平均空置率將于2016年小幅上升。

    “目前國內市場整體是供過于求。”世邦魏理仕廣州地區董事總經理馮文光表示,但不同的區域供求關系并不一樣。現時廣州優質寫字樓全市空置率為11.9%,較2014年同比上升0.4%,整體仍屬于較為健康的供求關系。

    馮文光介紹說,去年,廣州優質寫字樓新增吸納量為81.9萬平方米,比上一年大增近28.7萬平方米。據統計,大部分需求來自于企業辦公的升級和合并。馮文光認為,今年辦公樓升級的需求依然強勁,這對優質寫字樓是利好。

    供應密集租金難跌

    記者觀察到,隨著供應增加,寫字樓的競爭也在升級。如高端寫字樓區域的珠江新城,凱華國際、東塔、僑鑫等紛紛砸巨資在硬件上發力,打造超甲級寫字樓。凱華國際還首次引入仲量聯行港式至尊物業管理服務,探索為客戶量身定制不同的服務。

    仲量聯行華南區商業地產部高級董事馬煒圖預測, 2016年受井噴供應影響, 預估廣州寫字樓租金將有輕微下滑, 但2017年~2018年開始逐步提升, 甚至有跳升的可能。特別是珠江新城寫字樓項目,在2018年左右將全部完工,并在一年半之后供應量將被吸納,屆時租金將迎來較大幅度的上漲。

    馮文光預計,廣州寫字樓的租金幅度應該是在一個低谷里面慢慢往上爬。“由于前期的預租業主有比較進取的心態吸引租戶,而預租和現樓的落差是相差30%~40%。”馮文光認為。

    世邦魏理仕的數據顯示,截至2015年第四季度,廣州優質寫字樓平均租金135.7元/平方米/月;珠江新城區域項目平均租金為153.7元/平方米/月,今年至今維持在該水平。