二手房需求透支將迎調整期

 　 3月份，隨著新政持續發酵和熱點城市供不應求，二手房市場也相應水漲船高。鑒于二手房中介市場中炒作房價、虛假房源的混亂現象時有發生，北京、上海等地已明確要求開展專項整頓行動。行業分析人士認為，由于需求透支，二手房市場未來將迎來調整期，中介關店潮或許也會來臨。

　　房產中介市場混亂

　　3月上旬，北京一家中介曾經掛出一套被稱為“天價房”的學區房房源。位于北京西城區文華胡同的一處僅6平方米的平房，折合單價超過每平方米60萬元。隨后，北京市市長王安順針對“北京天價學區房”情況表示，有個別中介想炒作房價，將房子掛出天價廣告以便售賣。

　　事實上，不僅是北京房產中介，記者了解到，在上海、廣州、深圳等城市的二手房市場，由于一線城市房價漲幅明顯，二手房也水漲船高，甚至出現“連夜提價”現象。在房價漲幅最快的深圳，針對已繳納定金的二手房預訂買方，中介機構為進一步提高掛牌房價不惜單方面毀約。同樣的情況，在北京近郊的燕郊等地也一再出現。

　　不僅如此，中介機構掛牌的房源也是真假難辨，盡管多家中介機構都宣布掛牌房源為“100%真房源”。但是記者在走訪中發現，被經紀人現場“帶看”過程中，往往由于“后臺更新不及時”、“掛牌房源已經被其他門店售出”、“沒來得及下架”等原因，網上掛牌房源并不存在。

　　另一方面，由于同一片區域內各家大小中介機構暗戰不斷，彼此之間在搶客源、搶房源過程中也進一步增加了二手房市場混亂。例如，同一套待出售的房源往往被不同中介機構進行各種掛牌，甚至同一家機構不同門店也有這樣的現象，房源的掛牌價格、交易傭金也是每家各有一本賬。

　　克而瑞信息集團董事長丁祖昱指出，由于房地產市場政策利好頻傳推升預期、部分城市出現投機投資客戶群體、一些二手房中介利用信息不對稱拉高市場預期、媒體和自媒體的片面及非專業報道等因素，是促使部分城市房價短期內上升的主要原因。目前，深圳、蘇州、合肥等熱點城市房地產風險已經顯現。

　　多地整頓中介市場

　　今年兩會期間，住建部副部長陸克華表示，今年要開展一系列規范和整頓專項行動。其中包括：規范中介機構房源信息發布；完善中介管理；加強中介人員從業素質管理，加大培訓力度，違背職業道德行為要查等。

　　隨后，上海、北京等地先后相關措施。3月底，北京住建委開展房地產經紀機構專項執法檢查，針對東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區的120家房地產經紀機構門店進行抽查。重點檢查擅自發布房源信息、哄抬房價、陰陽合同等十個方面。

　　3月25日，上海市公布了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，要求加強對房產中介機構的監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。深圳市發布的《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》中也提到，堅決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規行為，規范中介機構和從業人員經營行為。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，從當前一線城市、部分二線城市樓市出現“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象背后動因來看，主要是“救市”政策不斷刺激和透支樓市需求的結果，背后潛伏著樓市危機。

　　在他看來，二手房市場并不被行業內的相關人士看好。“以上海為例，二手房同行普遍認為二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調整的預期加大，調整的幅度也會比較大，2016年中介關店潮或許也會來臨”。

　　張宏偉表示，接下來可能會有更多的城市效仿北京、上海等城市，進一步加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為。“比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象；一線城市、部分二線城市二手房交易估價故意做低避稅的現象將會得到整治，二手交易估價環節會強化監管”。

　　二手房市場將迎來調整期

　　鏈家地產研究院11日公布的數據顯示，4月第1周(04.04-04.10)，北京市二手住宅成交5136套，網簽量環比下降37.3%，成交均價為39660 元/平方米，環比下降1.7%。這也是網簽量連續五周上漲后的首次下降。

　　伴隨網簽規模開始明顯回落的供給、需求端的雙向降溫。在市場供給方面，北京市場4月第1周新增房源量進一步下降，同時新增房源掛牌價格較上周有1.5%的下滑；需求方面，新增客源量也在持續下降。

　　鏈家研究院李巧玲認為，從供給端來看，可見業主觀望情緒增加，對市場的預期有所下降，掛牌價格有回落趨勢。需求方面，也在進一步回歸理性，隨著入市需求的持續減少，價格的博弈空間增大，議價空間上漲到2.4%，調價房源中漲價占比僅為50.6%，買方的話語權有所上升。

　　她還表示，隨著最近二手房市場降溫，業主前期的高預期將出現回落，表現在價格方面：報價逐漸向市場價位回歸，買方議價能力也有所增強。預計后市價格會逐漸趨于平穩。

　　丁祖昱認為，因上海、深圳接連出臺新政收緊調控，雙雙提升非戶籍家庭購房年限、調高二套房首付比例。受此影響，近來滬深樓市到訪量、成交量均顯著下滑，購房者觀望氣氛濃厚。

　　“從二手房市場來看，二手房交易已快速進入冰點”。 在他看來，不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風險。降價賣房的房東增多，掛牌量也相應減少，買家觀望情緒有所抬頭。總的說來，新的調控政策限購會對市場造成一定恐慌效應，無論是一手房還是二手房，未來市場迎來低潮期是大概率事件。

　　中國指數研究院日前發布的一季度全國房地產市場分析報告也指出，“二手房市場量價變化歷來對政策調整的反應領先于新房且敏感程度超過新房，是房地產市場行情轉換的重要信號。在一線城市政策趨緊背景下，二手房價格將逐步走出非理性上漲”。