不限購低總價 商住撐起樓市半邊天

　　除了“不限購”這一固有優勢之外，普通住宅市場價格高企、商住市場洼地效應凸顯等，都是助推商住市場走熱的重要原因。那么，目前北京商住項目主要分布在哪些區域？商住產品各有哪些特色？購買商住項目時又應該注意哪些事項？記者通過走訪通州、大興、門頭溝、順義等熱點區域，勾勒出了北京商住地理分布圖，以饗讀者。

　　商住領跑一季度

　　“不限購，低總價”是商住樓近年來的主打廣告語。從2014下半年以來，商住項目更是頻頻入市，一時間商住產品扎堆，一年前，由于商住產品大舉入市，過大供應量導致不少商住項目呈現出銷售乏力的現象。

　　然而，這一情況在今年一季度發生逆轉。根據北京市住建委的統計數據，2016年一季度，北京樓市延續量價齊漲局面。其中商住產品成交8549套，是去年一季度商住成交量的3.66倍，今年一季度商住產品成交量已經占到北京樓市商品住宅成交的46%。

　　來自中原地產統計顯示，3月北京商住市場總成交額76.33億元，是2月成交額的近10倍，共成交4687套，總成交面積28.84萬平方米，平均成交價26466元/平方米。

　　事實上，從最近一年北京商品住宅供應情況來看，高端住宅供應量逐漸增加，今年一季度比去年同期新增供應412套，拉動成交均價穩步上漲。北京住宅市場豪宅化、高端化傾向正在加劇，剛需則明顯受到擠壓。

　　受此影響，低總價、不限購的商住公寓逐漸走俏。今年一季度北京商品房成交量前十項目中，住宅項目僅有兩個，商住公寓項目多達8個。從成交特征來看，商住類產品依舊領跑新房市場，3月區域成交前兩位的大興和通州，共同特征便是商住市場成交量高，分別占到區域總成交量的69%和57%。

　　除了“不限購”這一固有優勢之外，普通住宅市場價格高企、整體商住市場的洼地效應凸顯等，都是助推今年商住市場走熱的重要原因。

　　近年來，北京住宅用地價格不斷攀高，2015年土地市場更是“出必稱王”，截至目前，樓面價超過5萬元/平方米地塊已達8個，最高已達7.5萬元/平方米的歷史高價。新一輪的高地價正在加速向高房價傳導，在地價的推升效應下，五環內住宅成交均價早在去年10月已破5萬元/平方米，動輒上千萬的總價早已超出幾乎所有剛需和相當一部分改善客群的購買力。

　　相比之下，商住市場依然處于十分明顯的價格低位。一般來說，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優勢承接相當一部分剛需、改需購房者需求。值得注意的是，巨大的洼地效應和對后市的看好，也刺激了相當一部分投資需求加速入市。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析,一方面是整體市場的大背景,樓市今年整體上升。另一方面是信貸政策的原因,信貸放松,購房者的融資成本下降,包括幾次降息降準,市場流動性相對充沛造成整體樓市成交量的拉升。特別是現在一些商住項目比住宅產品價格要低,性價比優勢就凸顯出來。

　　通州

　　商住產品是雙重限購下的“香餑餑”?

　　一季度通州商品房項目成交量TOP10中，僅有1個項目為純住宅項目，其余9個均為商住公寓樓盤，前5名全由商住公寓項目“承包”。目前通州在售的商住產品多集中在通州運河核心區、臺湖和馬駒橋三個區域。

　　“我們上周六推出了一部分房源，已經銷售了一部分，現在的售價是2.1萬元/平方米-2.5萬元/平方米，不限購也不限貸，戶型也比較小，最小的是38平米的，很適合首次置業的人。”位于通州臺湖的環球國際銷售人員表示。

　　據記者了解，通州臺湖是商住產品相對集中的一個區域，另外在售的項目還有萬科東地城市之光、東亞尚品臺湖等。據銷售人員介紹，尚品臺湖目前銷售的有平層和LOFT兩種產品，最小戶型均為38平米，其中，平層均價為2萬元/平方米，LOFT均價為2.8萬元/平方米。而萬科東地城市之光將于近期開盤，目前4.2米層高的精裝LOFT產品正在排號之中，戶型為50-73平米，預計售價在3萬元/平方米-3.3萬元/平方米左右。

　　通州另外一個商住產品集中的區域為通州運河核心區，目前正在排號的包括僑商中心、通州富力中心等。據悉，通州富力中心在售的戶型多樣，44平米、51平米、75平米、80平米、90平米、103平米、104平米均有，均價45000元/平米。另據業內人士介紹，馬駒橋區域也有部分商住產品在售，如珠江悅景園等。

　　事實上，受限購政策的影響，通州的商住產品一直炙手可熱，可以說商住產品是通州商品房成交的主角之一，保利大都匯、新北京中心等項目的商住產品均成交火爆。其中，新北京中心曾創下日銷15億元的業績，而位于通州運河CBD的保利大都匯項目也多次熱銷。

　　>>配套

　　記者在采訪中發現，就目前的生活配套而言，通州運河核心區的配套相對齊全，路網發達，在公共交通方面有多條線路公交車通過，且有地鐵6號線。并且有不少項目自己配有相關的生活配套，如通州富力中心有7萬平米的高端購物廣場以及3萬平米的濱水商業街。

　　而通州臺湖和馬駒橋的生活配套尚處于起步階段，原有的生活配套相對較少，但能滿足一般的生活需求。另外，這些區域的項目距離軌道交通都有一定的距離，對于需要搭乘公共交通出行的上班族來說，略有不便。不過，與此對應的是，配套相對欠缺的區域售價相對較低。

　　大興

　　商住產品爆發式增長

　　在沉寂了相當長一段時間之后，大興樓市在今年將成為新的熱點。

　　據不完全統計，去年一年，大興接連推出10宗地塊，均受到保利、金融街、旭輝、綠地等各大房企瘋狂爭奪，總成交金額超過110億元。多宗地塊不斷成交、北京新機場的建設以及南城配套的逐漸完善，無疑再次激發大興樓市的需求。

　　在這樣的土地供應背景下，大興的商住產品有了爆發式增長。目前大興可售的商住產品多達10余個，區域則涵蓋了西紅門、黃村、義和莊、龐各莊等區域。

　　這些產品主要包括興創國際中心、天恒世界集、恒大未來城、泰禾中央廣場、眾美·MIMO公館和北京城建·北京密碼等。從2015年到剛剛過去的一季度，這些產品普遍獲得市場熱捧，銷售情況十分樂觀。在亞豪3月北京樓市成交區域的數據中，這些項目動輒近百套的銷量構成了大興3月的靚麗成交數據。

　　其中，興創國際中心緊鄰地鐵4號線與南五環，北側一路相隔亞洲最大宜家及薈聚商場，東側是項目規劃的大型酒店，南側規劃公園，項目一期6棟，4米層高，主力戶型130平方米，均價約33000元/平方米；泰禾中央廣場和恒大未來城均位于大興新城核心區域，泰禾中央廣場目前3棟樓在售，4.5米層高LOFT客廳3.9米挑空，主力戶型為57-65平方米，總價約200萬-300萬元/套，所剩房源不多；恒大未來城距京開高速大興橋出口4公里，緊鄰地鐵4號線義和莊站，十余條公交線路合圍，項目主力戶型30-180平方米，均價42000-43000元/平方米，裝修交房，產權50年，沿街商業戶型面積20-230平方米，產權40年，預計2018年8月31日交房。

　　眾美·MIMO公館位于龐各莊板塊，1月開盤一期，目前剩余房源不多，均價約16000元/平方米；北京城建·北京密碼位于大興魏善莊，主力戶型為50-70平方米LOFT，均價約20000元/平方米。

　　>>配套

　　以前，大興的缺點在于各項配套的匱乏，但隨著近年持續兩輪6年城南投資計劃合計達7000多億元，區域內的基礎設施、配套條件正逐步完善，已經讓城南成為樓市的需求熱點。不僅是在配套上大興的短板正在消失，伴隨著大量品牌開發商的入駐，區域內的小環境也正在改觀，這里自然而然也將成為北京樓市的下一個熱點。

　　從各板塊來看，西紅門板塊有薈聚、宜家，黃村有王府井百貨、星城商廈、綠地繽紛城，義和莊、龐各莊則輻射了龍湖時代天街萬平商業綜合體、凱德廣場等豐富資源。此外，各項目也有都自身的完備配套，譬如，眾美·MIMO公館地下一層正在積極洽談中型超市(約4000平方米)，為業主提供休閑、娛樂\\餐飲等一站式的購物所需，打造一個5分鐘生活圈；北京城建·北京密碼小區內部更是有24000平方米商業配套及周圍5大商圈，提供了便利的生活模式。

　　順義

　　超越別墅成市場主流

　　在北京樓市版圖中，順義一直以中央別墅區為人熟知，公寓和普通住宅表現少有突出，然而，過去一年來，商住產品日漸成為順義樓市主流。

　　目前順義在售項目包括艾迪城、金地未未來等項目，商住產品供應量充足，銷售也較為活躍。今年3月26日，順義的艾迪城1.5小時實現簽約金額12億元，同一天，位于順義的金地未未來也收獲了好成績，當天推出的青年mini墅產品45分鐘便宣布售罄。

　　在老項目熱銷同時，新項目也陸續亮相。近日，位于順義臨空經濟區南法信地鐵站南300米的旭輝26街區正式亮相，項目是北京旭輝繼旭輝E天地、旭輝麗舍之后再推出的又一個商辦產品。旭輝26街區將推22-55平方米的小戶型，層高4.2米，產權50年，自由購。

　　>>配套

　　順義商住項目分別較為分散，多在機場及地鐵線周邊，項目周邊的超市、菜市場等基本可滿足日常的生活需要，大型配套是各個項目普遍存在的短板，因此，不少項目在打造上注重引入生活配套。金地·未未來項目自建獨立風情商業街，商業配套即住即享；并配建咖啡閱覽室、健身房、運動&親子主題公園等，致力打造活力成長社區。

　　門頭溝半數項目為商住

　　雖然距離北京城區并不遠，但門頭溝的樓市一直不溫不火，和大興、亦莊等區域的崛起速度相比，門頭溝遠遠地落在了后面。但是隨著各種規劃和利好的刺激，門頭溝的樓市已逐漸步入發展的快車道。

　　近年來，隨著門頭溝區域的土地放量，越來越多的品牌房企開始搶灘進駐。截至目前，門頭溝區域已經有華潤、住總、金地、中水電、金泰、K2等品牌開發商開發的項目，最近又有融創、華遠等品牌房企拿地進駐，目前區域樓市的房企與項目結構發生質變，長期以來供應不足的局面也有望得到大幅改觀。

　　據記者不完全統計，目前，門頭溝在售項目中，有一半都包含商住房產品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目都是集中在近半年陸續開盤入市。商住產品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30平米-80平米之間。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，門頭溝雖然看起來距離比較遠，但是相對于大興、通州、房山、昌平等區域內到三環的通行時間是最短的，便利交通吸引來自北京西部更多板塊的購房人到此置業安家。

　　>>配套

　　與北京的區域相比，門頭溝區域的最獨特之處在于既擁有良好的山居生態環境，又擁有日趨國際化的城市配套。門頭溝平原面積僅占總面積的1.5%，大致以門頭溝葡萄嘴環島為界，分為北部的老城區和南部的新城區。沿葡萄嘴環島往北的門頭溝老城區開發時間較早，商業、醫療、教育、休閑等配套一應俱全。

　　新城區的配套設施目前主要集中在馮村區域，與相對成熟的老城區比，新城區在配套的規模和質量上略遜一籌。不過，根據規劃，新城區已經成為北京和門頭溝重點發展的區域，新城區未來超越老城區目前看來只是時間問題。

　　□置業建議

　　購房者需充分考慮商住產權短稅費高特征

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，商住的優勢在于不限購，且可以規劃成為LOFT產品，賣一層送一層，比較適合年輕人居住。以往大家都在詬病商住產品的生活成本高，但一些商住項目雖然是商水商電，水電成本比住宅略高，但供暖費和物業費的收取卻往往是按產權證上標明的單層計算，所以綜合來看，生活成本與住宅相比差距并不大。目前商住產品除了公寓之外，也有部分別墅產品在銷售，總價同樣遠低于住宅，無論是商住公寓還是商住別墅，其銷售價格大致是同區域住宅產品的30%-50%。總體來看，商住產品類型的豐富化，加之價格優勢，在北京住宅價格高企、泛豪宅化趨勢明顯的大背景下，商住將成為滿足剛需剛改客群購房需求的主力產品。

　　不過，業內人士提醒購房者，商住兩用房的產權一般只有40年或50年，比普通住宅70年的產權要短。同時，商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。另外，商住項目稅費相對較高，從投資角度看，投資人出手將承擔較大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。購房者應綜合考慮各種利弊進行選擇。