33家房企 4月少賣87億

圖/Gettyimages

    盡管房企在4月的銷售數據，環比3月有了輕微回落的跡象，依然不妨礙大多數房企在2016年首個4月便收獲頗豐。業內人士認為，去庫存的大背景之下，房企達成年度目標的可能性將大大提升，無論是提高銷售目標還是龍頭之爭的加劇，都有可能在今年內出現；但尷尬的是，增收不增利的現實仍將成為房企發展的痛點。

    業績環比微降

    受到一線城市成交量下挫等影響，在經歷了2016年一季度的大幅上漲后，品牌房企在4月的銷售業績出現了階段性的回調。

    新京報記者據公開資料初步統計，截至5月12日，包括萬科、恒大、保利、萬達、中海等在內的33家房企公布了前4個月的銷售業績，其中4月銷售業績合計約為2284億元，環比3月同期的2370.94億元，出現了環比3.6%的跌幅。其中，包括萬科、恒大、保利、萬達等多家大型房企在內，出現銷售業績環比下滑的達到13家企業，占比近四成。

    業內人士對此表示，以一線城市為代表的各種調控政策已經開始影響市場后續的走勢，當然從數據來看，成交仍然處于高位。據中原監測的40個城市數據顯示，4月份新建住宅成交面積環比下降12%，其中一線、二線、三四線城市降幅分別為20%、11%、3%。具體來看，3月末限購收緊的深圳、上海，4月份新房成交量分別環比下降44%、32%。

    值得注意的是，33家房企在4月銷售均價環比持平成為主流，而價格略有上調的企業，漲幅均保持在10%以內。中原地產分析師張大偉指出，爆發式上漲的一二線不代表全國市場，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調整過程中，以價換量仍在持續。

    增收難增利

    盡管報表上的銷售數據在今年以來都頗為豐滿，但多位身處一線的房企人士都表示，“面粉貴過面包”的環境中，在成本和利潤之間尋找平衡點變得越來越難。

    第三方機構統計數據顯示，2015年是房企告別兩位數利潤率的第一年，只有9%；這種情況在今年并未緩解，今年一季度，盡管房企業績數據飄紅，但6%-7%的房企凈利潤率也同時創造了歷史最低水平，而從4月的各項數據來看，也沒能力挽狂瀾。

    查閱歷史數據可以看到，2014年，房企的平均凈利潤率為10.5%，而2013年高達11.97%。業內人士指出，房企的盈利能力大幅下調。房企營收增加，但利潤漲幅低于營收漲幅，房企利潤率明顯下調。大部分企業的利潤率都明顯下調已經成為較為普遍的現象。

    “從未來看，一二線城市雖然相對樂觀，但過多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度。2016年以來，雖然一二線城市火爆，但因為2015年開始的“地王”地價已透支了房企的利潤。”某業內人士進一步表示，過去以來土地升值獲得利潤的發展模式已經難以為繼，目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。尤其對于分布布局在三四線城市較多的企業，可能還將持續面臨去庫存的難題。

    “千億房企”勇猛

    企業進一步分化的競爭格局依然膠著。前四個月，萬科就率先突破千億銷售額。公告顯示，萬科今年前4個月累計實現銷售面積809.9萬平方米，銷售金額1108.9億元，同比分別增長49.4%和73.0%。同時，截至4月底，萬科今年共新增項目48個，合計支付土地出讓金275.01億元，占銷售總額的24.8%。

    緊隨其后的是恒大地產。今年前四個月，恒大累計合約銷售金額887.3億元，累計銷售面積1011.5萬平方米，同比分別增長94.3%、64.5%。值得一提的是，按照恒大集團年初既定全年銷售目標2000億計算，前4個月已經達成目標的44%。

    同處“千億軍團”的碧桂園在前四個月也表現異常勇猛，公告顯示，1-4月公司及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現合同銷售金額約649.2億元，合同銷售建筑面積約830萬平方米，已經實現了全年銷售目標1800億元的36%。

    根據之前億翰智庫發布的已公布年度業績的45家品牌房企信息，有近一半的房企已經完成年度銷售業績目標的1/3，其中恒大、首開、旭輝、融創中國、魯能等十多家房企更是已經完成全年銷售目標的四成以上。而以萬科、恒大、碧桂園、中海等組成的“千億陣營”，業績同比去年增幅達到81%。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“房企后續銷售業績的提升或變動，和城市的基本面或市場交易行情有很大的關系。從全國市場的基本面看，總體上銷售業績有進一步拉升的可能。”他進一步指出，從目前全國房地產市場基本面來看，銷售業績提升、千億軍團提前擴容，都是大概率事件，包括恒大、綠地、碧桂園等都有機會對龍頭地位進行沖刺。記者 李捷