通州商辦市場：從“激動”到“急凍”

通州商務型公寓限購的細則發布后，通州運河核心區的商辦項目售樓處冷清下來。

機構數據顯示，截止到5月12日通州限購升級6天時間內，公寓僅簽約2套。不過通州限購升級發酵后，各個項目似乎早有相應的心理準備。

    從通州限購令升級，到商辦類項目納入限購范圍后的傳聞傳出，在經歷了近一個月的發酵之后，5月5日晚10點，北京市住建委官網正式發布了針對通州商務型公寓限購的細則，并于5月6日正式執行。政策出臺的一周時間里，位于通州運河核心區的商業項目成交從之前的熱火朝天，迅速降至冰點。

    市場

    限購升級，成交跌至個位數

    在位于通州運河核心區的3公里范圍內，林立的腳手架矗立在富力、復地、合景泰富、保利大都匯、新北京中心、綠地中央廣場等各色項目圍擋包圍的地塊中。

    與機器轟鳴的工地相比，這些項目的售樓處顯得格外安靜。當新京報記者以看房人身份，在位于通州運河商務南區的新北京中心售樓處停留的1個小時內，僅有兩組意向購房人到訪。

    “前段時間特別忙，尤其是限購前一天晚上我們加班到12點多，限購之后人少得都有點不適應，并且來看房的也未必具有購買資格。”銷售人員如是說。

    相比于現場直觀感受，統計數據則更為直接明了。

    據中原地產研究部統計數據顯示，截止到5月12日通州限購升級6天時間內，公寓僅簽約2套，而寫字樓、商業產品也只有4套簽約。

    然而在今年的前4個月，通州商住項目成交量則是推動北京樓市成交上行的中流砥柱。亞豪機構根據北京住建委官方數據統計，2016年1-4月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交33676套，同比增長122%，而在這其中通州區成交占比高達31%，居各區之首，占整體市場成交量的比重也比去年同期上升了16個百分點。

    亞豪機構市場總監郭毅表示，自去年通州住宅雙重限購之后，區域內商住產品開始凸顯優勢，項目入市積極性提升因此也拉動了整體成交的不斷攀升。進入4月后，隨著通州商住限購傳言的散布，助推了通州商住產品在短時間內的成交，通州區域成交進入高峰。

    而隨著限購升級的執行，通州樓市的熱度也就此終止。對于供應方而言，限購的執行將令具備購房資格的客群基數大大減少。中原地產分析師張大偉認為，升級版的通州商住限購，因為要求企業購買的苛刻條件，將影響至少60%-80%的成交。

    購房人

    資格受限，無奈棄購

    限購政策的突降也讓不少購房人有了一次過山車般的體驗。綠地中央廣場位于通州運河核心區。趕在限購之前，購房者艾女士在該項目成功買到一套170平方米的寫字樓產品，她感覺松了一口氣：“前一天看房時選擇余地已經很小了，不是樓層不好就是朝向一般。想了一晚上，第二天決定要交定金時，只剩下最后一套西北向，我沒敢再猶豫，趕緊買下來。”艾女士告訴記者，本以為限購只是開發商漲價的噱頭，沒想到居然真落實了。

    并非所有的購房人都如艾女士一般幸運。

    在富力運河十號的售樓處，記者遇到了因購房資格受限，來咨詢下一步解決辦法的張女士。盡管已經預先交了5萬元的排卡定金，但接到限購通知后，張女士意識到自己雖然是土生土長的通州人，但名下房產數量已不符合購買“商務型公寓”的資格，她對記者表示：“我也不可能為了買房去注冊公司。如果不能買了，就只能希望可以盡快把5萬塊定金拿回來。”

    富力運河十號的銷售人員告訴記者：“說實話，如果是前段時間你來售樓處要買小戶型產品，我們根本沒時間接待你。因為限購政策出來了，前面可能有一些過不了資格審核的排卡客戶選擇放棄購買，也許（你）還有戲。”

    據他介紹，經過前期的快速去化，目前項目在售的商務型公寓僅剩余幾套240平方米的大戶型，接下來將要推出的是辦公立項的寫字樓產品，面積從40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客戶已經超過700組。而這部分已經付款排卡的客戶中或許將會有不少類似張女士的情況，陸續返回售樓處退購。

    開發商

    邊等預售證，邊想對策

    在采訪中，一位知情人士告訴記者，通州商辦類產品限購的想法早就有，按照主管部門的意思，原計劃是想和住宅限購同時推出。但當時具體細則不夠完善，所以才拖到現在。這次成交被限制住的項目主要集中在運河核心區內，也是因為相關部門對于區域未來的產業以及功能還是有較高期待，因此對于商辦類項目的銷售有了更加明確的限定。

    “之后再開盤的寫字樓至少半層起售，一層樓只批兩張產權證，并且不再面向個人；這也是從源頭上把控未來進入核心區的企業資質。”某項目工作人員告訴記者，如此一來銷售壓力肯定會有，但也正好說明了通州未來發展的潛力。

    正如上述知情人士所說，從坊間流傳到塵埃落定，通州限購的升級經歷了一段時間發酵，各個項目似乎早有相應的心理準備。

    新北京中心相關負責人告訴記者，目前項目僅剩13套平層公寓房源，壓力不算太大，接下來要等的是新一批項目的預售證。“肯定不會像之前那樣實現快速去化，只能按照正常的情況順銷吧，大家面對的都是一樣的環境。”該負責人說。

    “限購肯定是暫時的，就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶，項目正在積極想辦法。”富力運河十號銷售人員表示，主要是針對已經交了錢、排卡的客戶提供解決方案，最快在本周內可能會公布。對此，一位不愿具名的業內人士猜測，商業、辦公項目可以出售給事業單位、社會組織，僅是不再對個人出售，因此最大的可能性就是開發商可以注冊公司，幫助購房人解決購房資格的問題。

    隨后，記者以購房人身份咨詢了通州區住建委及市住建委熱線，雙方均表示將按照文件要求嚴格執行。

    預期

    價格快速上漲將有效被抑制

    對于此次被限購的焦點，通州商辦類產品快速上漲的勢頭或將得到有效抑制。通過實地走訪，記者了解到目前通州運河核心區內多數等待取證的項目均表示預售價格相比上一期產品，不會產生太大的波動，報價多處于4萬-4.5萬元/平方米的區間內，與之前基本持平。

    業內人士指出，對于商務型公寓來說，目前只存在于運河核心區，市場占比不足5%。據張大偉測算，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1萬-2萬套。從整體看，這些項目將受到限購政策影響。未來這些項目都需要銷售給企業，可以預見其成交量或將大幅度下調，同時抑制價格快速上漲。記者 李捷