房價“輪漲”怎么看 未來房價怎么走

    最新數據顯示，4月份70個大中城市房價總體繼續上漲，上漲城市個數繼續增加，部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

　　大中城市房價普漲的原因是什么？對目前的房地產市場現狀怎么看？未來房價走勢如何？記者采訪了有關專家。

　　“輪漲”原因是什么

　　“4月份一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀房價數據時說，從同比數據看，4月份一二線城市漲幅繼續擴大，三線城市由降轉升。

　　“此番大中城市房價普漲是前期一系列政策發揮作用的效果。”民生銀行首席分析師溫彬分析說，為加快去庫存，二三線城市出臺了一系列旨在鼓勵去庫存的稅收信貸政策，從一季度看，銀行信貸投放比較大的重點城市，恰好是房地產成交和價格活躍的熱點城市，支撐了這些二三線城市的樓市快速增長。此外，隨著房貸首付比例下降、貸款利率下調，降低了購房人群利用信貸購房的資金成本，也助于樓市加速升溫。

　　中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產研究室主任倪鵬飛認為，房價“輪漲”的原因有5個：一是中央和地方去庫存等宏觀政策的實施，激勵了消費和投資需求；二是部分二線城市和三線城市庫存不多，市場供求相對緊張；三是在目前背景下，農村人口向城市轉移的規模大，住房需求強勁；四是受一線城市前期房價暴漲的傳染和波及，二三線城市市場預期改變；五是一線城市在暴漲后對房地產投資和投機的嚴控措施，使得投資和投機向二三線城市轉移。

　　“輪漲”利弊有哪些

　　“今年1至4月份，房地產市場保持回升態勢，市場銷售量和銷售金額保持較快增長，房地產價格總體有所上漲，房地產投資在恢復性上漲。”國家統計局新聞發言人盛來運指出，“房地產的回升對經濟穩定增長發揮了重要作用。一季度，房地產增長對GDP增長的貢獻率提升。”

　　溫彬認為，隨著城鄉居民收入增長，城鎮化進程加快，市場對房地產的剛性需求和改善性需求持續旺盛；另一方面，從全國總體看，城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅環比有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大，呈現量價齊升態勢，反映出房地產市場向好的趨勢。

　　“從這一輪房價上漲，可以清晰地看到投資客的身影。房地產還在去庫存的過程中，如果房價過度上漲，這并不是好事。”中國人民大學土地管理系主任葉劍平在接受記者采訪時說，“投資客很活躍，民間資本在抽身股市后，由于制造業低迷，缺乏合適投資渠道，所以大量投資房產地，房價上漲有相當一部分是投資推動的，而不是消費推動的。并且從一線城市向二線城市波及，推高了房價，要客觀分析影響。”

　　溫彬也指出，一些投機性需求在此輪房價上漲過程中發揮了助推作用。一些房地產中介、互聯網P2P信托等提供“首付貸”，給購房者加杠桿，這也導致未來樓市出現暴漲暴跌的風險上升，需要警惕。另外，當前國內部分城市開發商購地熱情高漲，蘇州、南京等地高價地王頻現，已經出現較大風險，開發商后期應該謹慎。

　　未來房價怎么走

　　對于下半年房價走勢，溫彬預測，整體將呈現趨緩態勢，“經過去年三季度至今年上半年樓市的快速上漲，總體上看樓市將進入調整期，隨著前期剛需釋放以及預期調整，下半年以后房價漲幅將同比趨緩，且不排除個別城市會出現價滯量縮、價格環比下降的情況。”

　　“住房具有消費和投資兩種功能，消費是人人需要的基本功能。一方面要通過各種形式滿足住房的剛需，另一方面也要抑制不合理的投機。”葉劍平指出，“房地產市場并不僅僅是自身因素決定的，隨著大環境的轉變，供給側結構性改革的推進，投資將更多轉向實體經濟，用于生產領域轉型升級和研發。這樣才能從根本上避免房價無理性過快上漲。”

　　“從目前來看，三四線去庫存效果并不理想，政策方面應當因地施策，避免‘一刀切’，否則將加重樓市結構失衡。”溫彬分析指出，由于一線城市人口凈流入，經濟基礎比較好，房地產需求上漲更快，而三四線城市面臨著更為嚴重的失血局面，這與去杠桿政策出臺初衷背道而馳。“單純靠金融杠桿化解庫存，將對未來造成很大的金融風險，提高三四線樓市去庫存的關鍵在于提高城市綜合競爭力。”

　　“房價上漲過快的城市，可根據情況及時出臺相關政策措施，包括采取必要的臨時性行政措施。”倪鵬飛建議。（記者 張翼 邱玥）