樓市去庫存分析：一二線城市容易三四線較難

　  日前，國家統計局發布了5月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，5月份房價環比上漲城市個數減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個數雖然繼續增加，但一線城市漲幅首現新建商品住宅和二手住宅價格“雙收窄”二、三線城市漲幅則繼續擴大。專家指出，近期房價走勢反映了樓市“冷熱不均”的階段性格局依舊延續，人們應清醒地意識到，化解庫存最終應體現為城市吸引力的提升和樓市成交量的增加，而不能簡單地將熱點區域樓市價格快速上漲作為我國“去庫存”的特征乃至政策導向。

　　剛需釋放 漲勢趨緩

　　數據顯示，5月份我國房價總體漲勢放緩，熱點城市與普通城市的環比漲幅均比上月有所收窄。從同比口徑來看，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格平均漲幅也開始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。

　　分析人士表示，這種格局一方面反映出購買力較強的一部分剛需已經得到釋放；另一方面也表明重點城市在去庫存過程中率先取得了較為明顯的進展。“就2015年以來北京市的相關統計數據而言，其房地產投資增速有所回落，而新建商品房和二手房的銷售面積則出現明顯上升，這意味著當地樓市去庫存的效果較為明顯。”北京市社科院經濟研究所所長楊松說。

　　武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在接受本報記者采訪時進一步指出，一部分投資乃至投機性資金進入房地產市場也是近期樓市格局的重要成因。“當前市場流動性較為充裕，利率維持在低位。因此對普通家庭而言，存款、理財收益率不高，股市、匯市又難以把握，因此投資有概念的房產也成為了保值增值時的無奈選擇。就市場本身來看，樓市漲幅向二三線城市擴散的背后有著政策調整和‘比價效應’雙重因素。”董登新分析。

　　“去庫存”戰 遠未打完

　　除了價格，成交量對去庫存進程的反應其實更為直接。國家統計局數據顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，重點城市待售面積規模已降至去年末水平以下；非重點城市待售面積減少量也逐月增多。

　　清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵指出，當前中國房地產庫存的消化周期已經從64個月迅速降到了52個月，處于一個比較正常的水平。與此同時，在中國百姓“買漲不買跌”的心理下，未來一年房地產的價格增幅不會像此前一樣快，交易量也會有一定的放緩。

　　值得注意的是，擁有經濟活力強、公共服務好、人口流入大、產業基礎厚等條件的熱點城市庫存問題本就較輕，所以去庫存自然相對容易。但是，房地產去庫存的戰役還遠沒有打完。事實上，去庫存最終目的在于讓房屋滿足人的居住需求，實現土地要素的優化配置。因此，未來樓市去庫存過程中，還應更重視“成交量”而非“價格”。

　　縮小差距 均衡發展

　　那么，下一階段樓市去庫存該如何進行呢？專家指出，我國各地發展不均衡意味著去庫存時同樣面對著“一、二線容易，三、四線較難”的格局。因此，未來去庫存的重點應放到縮小區域吸引力差距和均衡各地發展水平上來，讓庫存房屋真正服務于“人的城鎮化”。

　　中國國際經濟交流中心信息部副部長王軍建議，三、四線城市更應考慮通過改善基礎設施水平，居住環境，促進產業升級，引導周邊農業人口到城市居住，夯實本地經濟的發展實力，通過租售并舉的方式來實現“去庫存”。

　　令人欣慰的是，如今不少地方都對我國樓市的去庫存格局有著清醒認識，并提出了有針對性的“藥方”。例如，山西省提出了允許農業轉移人口在就業地落戶、農民進城購房獲政府補貼、農民工同等享有公積金繳存使用權利等改革措施，同時鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價。再例如，青海省則準備引導企業將未開發房地產用地調整為新興產業、養老產業、旅游產業、體育產業等用途，促進其他產業投資，以提升當地經濟對外來人口的吸引力。

　　“未來一段時間，房價應該呈現基本穩定的態勢，不會暴漲暴跌。特別是對于庫存較大、吸引力較弱的三、四線城市來說，房價上漲的動力和空間已經十分有限，因此去庫存更應該回歸到練好內功、對接居住需求上來，以便充分利用好我國新型城鎮化不斷推進的歷史契機。”楊松對本報記者說。(本報記者 王俊嶺)