張民耕：房地產+金融是未來房地產轉型的方向

   新華網北京7月13日電（白云蛟）隨著中國樓市房地產“金融化”的趨勢愈加明顯，金融化已成為房企面臨的不可違逆的大勢。事實證明，當中國樓市的“黃金十年”成為過眼煙云，以及隨著房產行業競爭日趨白熱化，房地產企業“金融化”的趨勢愈加明顯。房地產+金融將是行業下一輪洗牌的關鍵點。為此，7月7日下午新華房產“品牌房企私董會”邀請品牌房企大佬齊聚一堂，探討2016年房地產企業在金融化的大潮中如何突圍與破局。

    房地產+金融是未來房地產轉型的方向

    盛世神州基金董事長、博士張民耕作為在地產行業深耕幾十年后，率先跨界轉型的房產資深人士，對房地產金融化的趨勢發表看法，他認為房地產+金融是未來房地產轉型的方向。房地產行業的血脈里天生流著金融的血液，隨著我國房地產市場逐漸成熟，金融市場的逐漸規范，房地產基金將極大促進中國房地產行業的健康發展。房地產金融化是一個收益與風險權衡的抉擇，價值判斷、價值挖掘和風險管控都需要謹慎與專業。

    對于轉型的途徑，張博士認為盤活存量、優化資產結構、開啟新融資新渠道已經成為了地產開發商的重要任務，企業版塊升級、集團產融結合的發展道路勢在必行，開發商的輕資產化、商業物業的資產證券化的前進與探索也隨之成為了萬眾矚目的焦點。

    當前房地產市場目前競爭激烈，未來的發展趨勢必然走向規模化、集約化。會上他首先分析了房地產市場的現狀，他認為：目前全國百強企業銷售比已經達到了40%多的份額。剩下的九萬房地產企業才占到50%多，實際上每家非常小，有很多企業鑒于流動性困難向銀行貸款，貸款之后又不想投資房地產了，所以對于小房企來說確實面臨困難。

    而對于大型房企來說，轉型合作，房地產金融化這也是一個非常常見的現象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。當然也有一些房企參與銀行的開設，甚至也有金融機構去參與房地產，因此，房地產向金融化轉型發展是個大趨勢。

    “準不良資產”將是未來房地產基金大有作為的地方

    當前，隨著供給側改革的深化，不良資產仍將持續加速反彈。“準不良資產處置”的創新將更好地從源頭上解決不良資產處置難題，通過嚴謹的項目投資決策流程，篩選出具有良好投資價值的房地產投資項目，在轉化成不良資產之前，通過嚴謹的動態風控體系，確保從合約制定、過程監管到項目退出的投資全過程安全可控，這樣最有利于房地產開發商以及投資者提供安全可靠的收益。

    “房地產無國界”中國房地產開發商應大步邁入世界舞臺

    數據顯示，2015年中國跨國房地產投資達176億美元，位列全球第二，同比增長41％。與此同時，中國海外投資擴展到更多的全球門戶城市。其中，倫敦、紐約、悉尼、巴黎等城市的不動產吸引投資增幅顯著。

    張博士指出：僅就房地產板塊，現在與2009年海外地產投資剛興起時候相比，已經有著近百倍的增長，當前越來越多的房地產開發商已經步入國際化浪潮。 萬科、恒大、碧桂園，全國前20強、30強都在海外地產板塊進行布局謀篇，我覺得真正的市場經濟就應該落到一句話，“房地產無國界”。為什么國外的像黑石、鐵獅門都做到中國來了，中國為什么不做過去。

    另外，就中國的經濟總量來說，排名世界第二。但是在全球的房地產市場上，占的份額簡直太小了，除了國內的份額，別人拿不到。在國際的房地產市場上，占的份額太小了。為什么我們不能很自豪的去占一個大的份額。

    談到張博士多年來從事海外地產開發的體會，他認為海外地產投資真是一個藍海，機會很好、上升趨勢明顯。第一，海外房地產市場份額極其大，第二，市場的金融手段、金融資源非常好。舉例來說，海外環境和市場現在機會比較好，美國市場上升的機會很大。歐洲，尤其最近英國脫歐，有許多資產的價格就下降了，可能是機會型資產。就是這樣雙輪驅動使得房地產基金達到“規模大，市場大，利潤高”的優勢。

    所以房地產慢慢進入到現在這個階段，確實已經脫離了完全開發建設的階段。開發建設成為它的一個物質載體，真正的實體就是房地產金融。所以對于房地產企業來說，無論在國內還是國外，對于房地產金融資源掌握的多少，操作的熟練程度怎么樣，決定了它的發展程度。