北京新房市場量跌價挺

    繼7月北京新建商品住宅成交量環比下降之后，進入8月，北京新建商品住宅成交量繼續下滑。但與此同時，成交均價卻始終保持上行。從庫存規模來看，自8月中旬跌至6萬套以內之后，截至目前仍然保持這一低位水平，這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套，去化周期僅不足8個月。住宅庫存仍持續下滑，也將刺激住宅價格繼續維持上漲。

    持續低量成交

    在8月首周成交開局不利之后，最近兩周北京商品住宅繼續低量成交。據亞豪君岳會統計數據顯示，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1637套，成交面積17.71套，環比分別減少13%、10%，同時這一成交量也創造了近13周的新低。8月第三周（8月15日-21日）雖然環比有所增加，但仍然處于2000套以內的低谷。

    “預計8月全月成交量將創造階段性低點”，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，近期入市項目當中高端盤占比較大，其中僅別墅項目就有5個，而受到購房資格及首付金額的制約，高端項目的簽約速度相對較慢，因此導致8月前兩周北京商品住宅成交出現連續下滑。而隨著下半年地王盤的扎堆入市，北京新入市項目中豪宅將逐步占據市場供應的主力，新房市場的成交量也將出現持續下行的局面。

    但與此同時，8月中旬北京商品住宅成交均價為34855元/平方米，環比繼續上漲8%。對于新房市場來說，不管成交量上漲或是下跌，都無法動搖價格的堅挺。據安居客、58同城的數據顯示，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共網簽13281套，環比6月全月減少17.2%，同比去年7月減少5.1%；但成交均價為33228元/平方米，環比6月均價上漲7.7%。

    庫存再現新低

    供應方面明顯后勁不足，導致不少項目出現“快銷”局面。

    據亞豪君岳會統計數據顯示，8月第二周北京商品住宅市場共有6個項目入市，其中包括4個商住項目和兩個普宅項目。6個項目共新增住宅產品801套，環比增加67%，預售許可面積5萬平方米，環比減少16%。

    任啟鑫分析認為，7月雖然出現一波普宅集中供應現象，但明顯后勁不足，進入8月之后，商住項目再度開始活躍，并占據了供應主力，一些熱點區域商住項目雖然價格也不斷上漲，但仍具備較強市場接受度。

    對于未來入市的項目，“量少、價高”將成為主要特征。

    而從庫存規模來看，根據亞豪君岳會數據顯示，截至8月14日，北京住宅期房與現房合計僅余庫存58374套，這也是自2014年3月以來庫存再度跌破6萬套，去化周期不足8個月。

    任啟鑫分析認為，去年11月北京住宅庫存達到近9萬套的高峰，隨后在樓市放松政策的刺激之下，需求不斷釋放，但市場供應卻未能大幅提速，商品住宅供需比從去年的1:0.95跌落至今年（截至8月14日）的1:1.5，供需比的快速下滑也使得庫存量不斷消減。而今年前7個月北京公開土地市場僅實現7宗住宅用地出讓，土地供應不足導致新增住宅項目銳減，未來市場將以消化存量與“準存量”為主，因此北京住宅庫存仍持續下滑，而庫存的不斷下滑也將刺激住宅價格繼續維持上漲。

    價格或持續上漲

    在中原地產首席分析師張大偉看來，北京住宅庫存的真實情況可能更為“可怕”。

    據其統計，在剔除北京5.8萬套商品房住宅庫存中的回遷商品房之后，實際北京商品房純住宅庫存可能只有41611套。而即使這4萬套庫存也分成了好幾類房源。

    按照時間，北京商品房住宅庫存可分為三類，其中2016年以來的庫存達到了1.26萬套，而2013年前的庫存也有1萬套以上，整體看事實上只有2013-2015年直接的庫存才應該算成真實庫存，這部分只有1.5萬套。

    按照平均每個月5000套計算，張大偉認為，實際北京商品房住宅庫存去化周期只有3個月。

    土地供應方面，在7月7日北京成交一宗通州經營性土地后，北京再次陷入土地供應荒，在此之前，今年5-7月的三個月時間內，北京已經無住宅土地新增掛出。在已經成交的7宗住宅用地中，其中能夠成為商品房住宅的土地僅有37萬平方米。

    住宅用地的日益稀缺，讓北京商品房全面高端化成為事實。

    任啟鑫也認為，土地供應不足導致的未來新增住宅項目銳減的大趨勢，使得現有住宅項目多出現“惜售”，而伴隨“惜售”出現的則是價格的不斷上漲。不過，任啟鑫同時認為，雖然受到供應不足的影響，這些漲價項目大部分仍能為市場所接受，但二手住宅的性價比優勢明顯已經優于個別新房項目，這將導致北京樓市的成交重心不斷向二手住宅市場偏移。 (記者潘秀林 制圖吳尚楠)