48家已公布中報房企存貨合計約為1.93萬億元

   “去庫存”正重構房地產行業。一、二線城市房價大漲甚至供不應求，但三、四線城市依然處于去庫存的攻堅期。據同花順iFind數據顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報，具備可比數據的上市公司存貨合計約為3.56萬億元。48家已公布數據的上市房地產企業存貨合計約為1.93萬億元，占據3.56萬億元的一半以上。上市房企去庫存前路漫漫。

    目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產企業。萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

    國信證券房地產行業分析師董德志表示，我國房地產市場長期以來存在的最大問題，就是結構性供需不匹配，實際上也就是三、四線城市的庫存問題。2015年下半年以來，在國家政策的刺激下，房地產銷售增速快速回升，房地產開發投資增速在今年也由負轉正。但在房地產市場火爆的同時，房地產市場的結構性庫存問題并沒有明顯緩解。

    “從總量上看，由于房地產開發投資的回升，2016年房地產總體庫存不會有明顯下降；居民住房需求三五年內相對穩定，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由于我國住房需求轉移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地產銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉移。綜上，三、四線城市居民需求被嚴重透支和轉移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地產去庫存的壓力會更加艱難。”董德志表示。

    截至目前，2016年中報企業的平均存貨周轉天數為294天，相比2015年中報的405天有較大幅度縮減。不過，房地產企業的存貨周轉天數為1695天，遠高于整體平均存貨周轉天數（294天）。存貨高企以及周轉天數，已成為影響上市房企利潤的重要原因之一。

    例如，中南建設上半年凈利潤33694.02萬元，同比下降24.27%；金融街上半年凈利潤75862.31萬元，同比下降11.66%。“目前，這兩家公司的存貨凈額高達673.17億元和657.90億元，在已有數據的上市公司中排名第11和第12位，兩家公司的存貨周轉天數均高于1000天。高庫存會增加上市公司的財務費用，而房地產又是一個對資金鏈要求很高的行業，如果庫存加大，不僅財務費用會增加，管理費用也會增加，存貨跌價風險隨之上升，對半年報業績造成不利影響。”國開證券研究部副總經理杜征征說。

    “在政策上，三、四線城市需要通過下調契稅、以購代建等措施去庫存；身處高庫存區域的房地產開發商，也應該主動降價銷售加速去庫存。同時，政策層面要不斷完善購租并舉的住房制度，優化住房供需結構，以期降低房地產上市公司庫存數量，提高業績水平。”此外，財富證券分析師李朝宇表示，還應鼓勵房地產開發企業適時順應市場規律調整營銷策略；促進房地產業兼并重組，提升產業集中度；鼓勵以租賃為主營業務的專業化房企發展，通過多種途徑解決庫存壓力。（經濟日報記者 溫濟聰）