房子登記在孩子名下 這些折騰你想過(guò)嗎？

　　興許是出于前段時(shí)間房?jī)r(jià)有所上升，各地又紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，如果把新買(mǎi)的房產(chǎn)登記在未成年子女身上是不是好處多多呢？最近這個(gè)話題在微信朋友圈里迅速發(fā)酵，有的微信公眾號(hào)還支招——這類“娃娃房”如果遇見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避。

　　把房子登記在孩子名下有哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 錢(qián)報(bào)記者就此咨詢了公證機(jī)構(gòu)和資深房產(chǎn)律師，發(fā)現(xiàn)個(gè)中說(shuō)法其實(shí)在實(shí)踐中不具備可行性。

　　把房產(chǎn)登記在未成年子女名下

　　大致出于三種考慮

　　1.能夠規(guī)避限購(gòu)令嗎？有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，用未成年子女的名字購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，就不在限購(gòu)范圍內(nèi)。

　　浙江騰飛金鷹所房地產(chǎn)綜合部負(fù)責(zé)人、浙江省直律協(xié)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任陳鐘律師說(shuō)：在限購(gòu)政策中，所謂的限購(gòu)對(duì)象，都是以“家庭”出現(xiàn)，比如此番杭州限購(gòu)令中的“非本市戶籍居民家庭”，其中“家庭成員”包括了夫妻雙方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名義買(mǎi)房就不算家庭名下的房產(chǎn)。

　　2.有助于規(guī)避稅費(fèi)嗎？

　　的確如此。將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈(zèng)與、繼承等既省錢(qián)又方便，能省下不少稅費(fèi)，還不用擔(dān)心將來(lái)會(huì)征收遺產(chǎn)稅。

　　3.規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子都留條后路。

　　有些家長(zhǎng)是做生意的，以孩子名義購(gòu)置房產(chǎn)，想以后萬(wàn)一生意失敗，資不抵債時(shí)，為自己和孩子都留條后路。更直接一些，未成年人名下的房產(chǎn)可以被執(zhí)行嗎?

　　陳鐘律師說(shuō)，如果房產(chǎn)一開(kāi)始就是登記在未成年子女名下，那么房產(chǎn)的所有權(quán)是屬于未成年子女的，父母對(duì)該財(cái)產(chǎn)只有管理權(quán)，而非所有權(quán)，既不屬于父母所有，所以是不能被執(zhí)行的。但是法律亦有規(guī)定，如果被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，而將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其子女，則其贈(zèng)與行為無(wú)效，登記在被執(zhí)行人未成年子女名下的財(cái)產(chǎn)仍可作為可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)來(lái)予以執(zhí)行。

　　出售或者抵押“娃娃房”

　　都要辦理保證書(shū)公證

　　把房產(chǎn)登記在未成年子女名下，以后出售或抵押房產(chǎn)容易嗎？杭州市錢(qián)塘公證處碰到過(guò)不少這樣的案例。

　　案例一：做生意的父親想賣掉兒子名下的房產(chǎn)

　　陳先生是私營(yíng)企業(yè)主，最近公司周轉(zhuǎn)不靈，他想把十歲兒子名下的房產(chǎn)賣掉。房管部門(mén)要求：必須到公證處辦理父母保證書(shū)的公證。

　　按陳先生的想法，房子雖然記在十歲的兒子名下，但購(gòu)房款全由他支付，賣掉房子也是為了做好生意，生意做好了可以為兒子買(mǎi)更大的房子。可當(dāng)公證員黎麗把法律條目列出來(lái)，他才發(fā)現(xiàn)，自己想得太天真了。

　　我國(guó)《民法通則》明確規(guī)定“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。

　　其次，《房屋登記辦法》規(guī)定“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證”。

　　也就是說(shuō)，陳先生夫妻必須承諾，賣掉房產(chǎn)所得用于兒子的教育、醫(yī)療等切身利益，并且出具書(shū)面保證的公證書(shū)。為了公司周轉(zhuǎn)而賣掉房產(chǎn)，顯然不符合要求了。“那么麻煩，早曉得就不寫(xiě)小孩子名字了”，陳先生夫妻嘀咕一陣后沮喪而返。

　　案例二：為兒子留學(xué)抵押房產(chǎn)，也沒(méi)那么簡(jiǎn)單

　　董先生的兒子小杰將于今年秋天到新加坡讀高中。夫妻倆決定將小杰名下的房產(chǎn)抵押貸款，并向公證員保證，抵押貸款只用于小杰在國(guó)外的教育、醫(yī)療、生活等，絕不挪作其他用途，絕不侵害小杰的合法權(quán)益，并且承擔(dān)抵押貸款過(guò)程中產(chǎn)生的所有責(zé)任。這些承諾，白紙黑字，是都要記入書(shū)面保證書(shū)中的。

　　當(dāng)時(shí)董先生覺(jué)得這個(gè)好辦，因?yàn)樗约壕褪钦憬吵鞘秀y行的行長(zhǎng)，沒(méi)想到在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的過(guò)程中又出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　原來(lái)，不少銀行貸款業(yè)務(wù)的用途中并沒(méi)有“出國(guó)留學(xué)”這個(gè)選項(xiàng)。如果用途不能明確是“出國(guó)留學(xué)”，那么公證處也是不予辦理保證書(shū)公證的。

　　最后，董先生還是到其他大銀行辦理，拿到寫(xiě)有“出國(guó)留學(xué)”用戶的貸款書(shū)，才又匆匆趕到公證處。

　　至于在目前流傳的一些微信公眾號(hào)文章中說(shuō)，“可以通過(guò)公證約定，未成年人名下的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益可以屬于父母，這種方法既可以讓未成年擁有房產(chǎn)又可以保證父母享有處置權(quán)”，這種說(shuō)法完全是錯(cuò)誤的，父母只有管理權(quán)，而沒(méi)有處置權(quán)。公證處也不會(huì)辦理這類約定公證。

    娃娃房還有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　（1）買(mǎi)房不能貸款。買(mǎi)賣合同上購(gòu)買(mǎi)方如果僅未成年人一個(gè)人的名字，那么房屋不能申請(qǐng)銀行貸款，需一次性付清。

　　（2）孩子成年后獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能要多付首付。這個(gè)好理解，因?yàn)椴凰阋惶追苛恕?/p>

　　（3）父母離異時(shí)容易出糾紛。未成年子女名下的房產(chǎn)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，而屬于承擔(dān)孩子撫養(yǎng)義務(wù)一方與孩子共同居住，這就可能引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪。

    未成年人的房產(chǎn)還可這樣處理

　　（1）若為未成年人出國(guó)教育、生活所需而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供國(guó)外學(xué)校的錄取通知書(shū)、與留學(xué)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的留學(xué)合同、移民資料等材料證明未成年人有計(jì)劃或正在國(guó)外就學(xué)、移民。

　　（2）若為改善未成年人居住環(huán)境而處分未成年人房產(chǎn)的（包括抵押、出售），那么需要提供以該未成年人名義新購(gòu)房產(chǎn)的資料，如最近已辦妥的房產(chǎn)三證或購(gòu)房合同，必要時(shí)需要提供已支付首付款的證明等。

　　（3）若為未成年人醫(yī)療而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供醫(yī)療診斷證明、費(fèi)用清單等，當(dāng)然只僅限于重大疾病同時(shí)需要開(kāi)支大筆醫(yī)療費(fèi)用的。

　　要處分未成年人房產(chǎn)，一般銀行和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都會(huì)要求辦理保證書(shū)公證。保證書(shū)公證所需材料：監(jiān)護(hù)人需要提供身份證、結(jié)婚證、戶口本、房產(chǎn)三證、未成年人的出生證明和處分房產(chǎn)的正當(dāng)理由等各項(xiàng)證明材料。