品牌房企逆勢拿地

　　無論國企、民企，在爭搶土地資源的背后，都將面臨同樣殘酷的市場風險。圖/視覺中國

　　全國各地的調控政策緊鑼密鼓推進中，樓市降溫跡象愈加明顯。然而，在這樣的市場環境下，一些品牌房企正在伺機而動，接連斬獲地塊。對于房企而言，豐富土地儲備固然重要，但在背后的風險也不容忽視。

　　品牌房企頻出手

　　11月2日，北京海淀永豐產業基地一地塊入市，其出讓條件頗為“苛刻”，要求住宅部分全部建設自住型商品房，且限定售價為35000元/平方米，這與周邊在售項目動輒7萬元/平方米的價格形成巨大的落差。盡管如此，仍然吸引了萬科等8家知名房企。雖然最終該地塊被中鐵置業集團以21.5億元配建3.6萬平方米公租房的代價摘得，但以萬科為首的眾多品牌房企近期在土地市場的頻繁亮相，值得玩味。

　　據公開信息披露，僅僅在10月份，萬科在大連、福州、濟南、沈陽、廣州、昆明等地通過招拍掛及合作模式，累計花費在土地市場的金額已經超過110.26億元，占其今年前十月拿地總額的1/6。業內評價，萬科此次的出手與其一直以來對于土地市場的審慎態度明顯不同。“或許是被恒大搶了頭把交椅，急了。”一位房企資深人士笑談萬科10月迅猛的拿地行為。

　　不過，萬科和其他房企在逆勢中大規模進入土地市場，或許代表了一種趨勢。

　　10月31日、11月1日，濟南共出讓15宗地塊，龍湖、綠地、世茂、金地、華潤、萬科等多家知名房企如數到場。公開消息顯示，在這15宗地、220億元的總成交中，綠地參與了其中14宗地塊的競價，并成功以118億元奪得其中9宗地塊。

　　時間前移幾日，10月27日的長春土地市場，經過94輪和57輪的角逐，華潤在一日之內斬獲兩地塊，并且創造了當地樓面價的新高。

　　盡管已經在前三季度超越萬科登頂房企龍頭，但恒大對于土地資源的積累仍未停止。10月10日，恒大在位于成都腹地的溫江區繼續加碼，一日之內連下四地，值得一提的是，今年以來恒大在溫江已拿地329畝，足以在當地造一座城。

　　反周期操作

　　盡管調控當前，但在一些業內人士看來，一些核心的、有潛力的城市，若推出土地，還是值得一試的。“政策趨嚴具有雙面性，一方面銷售的壓力加大了，但另一方面土地出讓規劃相對嚴格，將一些無法達到標準的企業排除在外后，其實競爭的壓力反而變小了。”某資深業內人士如是說。

　　據中原地產研究中心最新的統計，截至11月1日，年內“搶地”最積極的39家大型房企，合計拿地金額為10138億，合計建筑面積為14300萬平方米；平均拿地成本為7089元/平方米，相比2015年標桿房企的拿地平均成本，增加高達52.8%。其中，融信、信達等企業拿地金額對比銷售數據來說，需要17-18個月的銷售金額，都屬于拿地非常激進的典型房企。

　　另一份數據顯示，自9月30日以來，有超過22個城市出臺調控政策，各地樓市出現了明顯的退燒現象。截至10月31日，10月全月全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的七八月份相比，已經明顯減少。

　　對此，一位港資上市房企相關負責人在接受記者采訪時表示，反周期操作是很多企業都常用的拿地方式，土地市場最熱的時候，更多的是關注；當土地市場開始冷卻的時候，出手往往更有利。

　　機會與風險并存

　　作為賴以生存的基礎資源，土地是所有房企必爭的資源。在業內人士看來，盡管“面粉貴過面包”的地塊屢見不鮮，但仍需要“買買買”，這是房企在爭取生存下去的機會。

　　億翰智庫的一份研究報告指出，國企在資金、資源等方面具有明顯的優勢，其參與土地市場競爭主要為了免于被收購，諸如中航地產、中信地產先后被保利和中海整合；而對于民營企業而言，房地產市場競爭日益激烈，行業集中度不斷攀升，民企如恒大等在土地市場上表現異常搶眼，其目的無外乎是為信用擴張、做大規模。

　　但無論國企、民企，在爭搶土地資源的背后，都將面臨同樣殘酷的市場風險。中原地產首席分析師張大偉認為：“房地產企業雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風險依然越來越大。三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調的主要原因，除了七八月的淡季影響外，最主要原因是地價高企侵蝕了利潤，房企的風險越來越大。”

　　今年前10個月，年內搶地最積極的房企合計拿地平均成本已經由前9個月的6466元/平方米漲至7089元/平方米。而在2015年同期，企業拿地平均成本增加已超過50%。搶地企業從國企到民企全面開花。雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。

　　對此，業內預計，在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域，而行業的競爭也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財務風險加劇。(記者 李捷)