樓市調控加碼影響成交

  　2017年樓市成交量料走低

　　調控政策不斷收緊背景下，部分購房者打消了近期買房的念頭，元旦期間樓市氛圍以觀望為主。

　　調控加碼影響樓市成交

　　融360最新房貸數據顯示，2016年12月全國首套房貸利率為4.45%，與上月持平。

　　不過，隨著鄭州、武漢、濟南拉起了樓市第三輪限購大幕，不少業內人士認為，房貸利率在2017年將存在諸多變數。如果未來一線城市實施統一標準的首套房貸利率政策，貸款買房的壓力也將陡增。

　　盡管尚未得到證實，但北京市房山區某樓盤售樓員告訴記者，“2017年開始，銀行貸款利率折扣最高為9折，此前的85折、83折不可能再有了。”更有房地產中介人員稱，北京2017年會出“認房認貸”政策。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，目前北京不需要出臺認房又認貸，相比鄭州等二線城市，北京的改善需求比例更高，二手房中換房比例高達40%以上，如果一旦信貸提高到認房又認貸，房價跌幅很可能會失控。“首先，對于北京市場來說，如果實行認房又認貸，市場成交量跌幅將非常大。其次，認房又認貸會導致改善需求全面離場。再次作為改善需求已經占主流的市場，戶籍政策嚴格，大部分需求是賣一換一。”

　　實際上，在本輪調控下，北京二手住宅成交量下降更為明顯。 廣發證券 統計數據顯示，2016年12月中上旬，北京市二手住宅共網簽10613套，與11月中上旬相比下降13.7%，同比2015年12月中上旬則下降15%。

　　北京市委副書記、代市長蔡奇日前明確指出，要精準發力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環比不增長。要合理增加住宅用地供應，從源頭穩定市場預期。

　　2017年成交或持續走低

　　元旦期間雖購房者相對減少，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“元旦期間售樓中心并未打烊，也說明房企擔心春節后的市場出現更大降溫。就目前來講，9、10月政策管制的效應已經釋放，政策管制當下相對較為平靜，預計成交量的跌幅不會太大。”

　　克爾瑞地產研究中心報告指出，在調控政策集中出臺三個月之后，2017年12月市場逐漸自我修復至正常運行軌跡，新增供應量開始回升，近六成城市成交量環比回升，雖然絕對量仍在相對低位，政策影響力仍在持續發酵。多數城市市場供不應求格局短期難改，整體庫存仍在下降，但成交持續走低也導致消化周期普遍小幅上升。

　　“中國房地產周期是市場運行和政策疊加而成。” 方正證券 首席經濟學家任澤平指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底至2018年上半年。

　　易居研究院報告預計，2017年全國商品房銷售面積可能呈現小幅回落態勢，全年同比下跌5%左右，在持續兩年增長后再次下滑。一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達到歷史最高點，隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分熱點二線城市樓市調控政策的收緊，這些城市的市場成交量明顯回落，導致2017年全國商品房成交量的下滑；三是在繼續去庫存的寬松政策驅動下，2017年三四線城市成交量預計可能實現小幅正增長，部分對沖了一二線城市的明顯下滑。(記者 彭揚)