2017年廣州樓市調控或加碼

     相比北上深，同樣是一線城市的廣州，2016年樓市表現平穩，被業界稱為價值“洼地”。截至2016年底，廣州去庫存效果顯現，去化周期降至6個月。業內人士表示去年底不斷出現的“高價地”，加上“穗六條”要求的3年社保繳納期限到期，預計2017年廣州房價上漲動力增加，這也意味著廣州也面臨調控加碼的壓力。

    合富輝煌監測數據顯示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%；商業用地成交253萬平方米（占總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

    由于廣州力避“地王效應”，去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者采訪了解到，上半年廣州及時調整供地策略及節奏，推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產生溢價。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低于8000元/平方米，對樓價傳導有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價記錄。

    “外溢效應”在廣州表現很明顯。數據顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區，其中黃浦區成交量高速增長并突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由于成交面積大部分集中在外圍區，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

    值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計，2016年住宅供應10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。

    國家統計局發布的2016年11月下半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況數據顯示，濟南、武漢、廣州、鄭州價格對比11月仍呈現上升態勢，隨后鄭州、武漢、濟南先后出臺更為嚴格的限購政策，相比之下，廣州政策收緊的壓力正在加大。廣州原定于去年12月26日出讓的商業/居住用地，7宗延期出讓、2宗終止出讓，不排除與房價上漲壓力較大相關。

    與北上深相比，廣州依然處于相對寬松的政策標準，仍然有加碼的空間。記者采訪發現，廣州在限購方面要求外地戶籍需連續繳納3年社保，而北上深均為5年。在限貸方面，廣州明確有1套房且房貸結清，最低首付30%，而京滬則要求50%，深圳更高達70%。

    業界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出臺的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現，進一步了影響了樓市預期。

    相關市場機構認為，2017年，廣州中心區新增供應將呈增加趨勢，而外圍區供貨量相比2016年將有所減少，位于中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元人民幣，在中心區房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調控壓力。

    廣州房地產研究人士黎文江表示，2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分布，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩定市場預期及房價走勢，從而避免調控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。