“居民購房高杠桿”將成調控重點

 2017年房貸“量縮價漲”。央行最新數據顯示，2017年12月末，個人住房貸款余額同比增速比上年末回落14.5個百分點。融360大數據研究院最新發布的《2017年12月中國房貸市場報告》顯示，2017年全國房屋（包括首套房和二手房）貸款平均利率呈現緩慢上升的趨勢，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準利率上浮10%的水平。

業內人士表示，今年房貸“量縮價漲”態勢料將持續，居民去杠桿將成調控重點。

房貸市場未現放松跡象

《經濟參考報》記者日前在北京采訪時發現，今年以來，銀行房貸放款并未如去年年初般出現大范圍貸款人排隊現象，但是無論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來看，房貸政策難言“很寬松”。

從銀行房貸額度和放款速度來看，整體性的額度緊張和放款慢并不存在，但各類銀行呈現出差異性。一位中介銷售人員介紹稱，從放款時間看，多數大行放款較快，基本能做到一周之內放款，最快的僅需兩三天。“股份制銀行額度相對比較緊，放款會慢一些，實際額度也不能完全保證。”

國有大行方面，某國有大行北京某支行個貸經理表示，房貸額度實行動態控制，放款沒有問題，該支行在批貸上目前也沒有排隊現象。“多數征信合格客戶都可以現簽解決，但貸款金額在500萬元以上的可能需要進行現場評估。”他說。

股份制銀行方面，《經濟參考報》記者走訪的幾家銀行均表示，批貸和放款時間相對較慢。“去年下半年額度就一直處于較為緊張的狀態，總行沒有通知停貸，但是我們會提醒貸款人放款比較慢，如果比較著急可以優先考慮放款快的其他銀行。”一位股份制銀行個貸經理表示。另一股份制銀行支行工作人員則對記者表示：“目前額度還相對寬松，但批貸和放款等候時間可能較長。”

從房貸利率來看，貸款利率上漲有所放緩。上述中介銷售人員表示，首套房和二套房利率依然幾乎沒有銀行執行基準利率。“首套房利率約為基準利率的1.05至1.1倍，二套房漲得更多些，為基準利率上浮10%至20%左右。”他說。

融360數據顯示，北京方面，匯豐銀行貸款利率9.9折，為4.85%，建設銀行、北京銀行、農業銀行、工商銀行等11家銀行首套房貸利率上浮5%，民生銀行、渣打銀行、華夏銀行等7家銀行首套房貸利率為上浮10%。匯豐銀行、恒生銀行等6家銀行二套房貸款利率上浮10%，杭州銀行、浦發銀行、工商銀行等13家銀行二套房貸款利率上浮達20%。上海方面，多家銀行存小幅折扣，如農業銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行首套房利率可為9折，大新銀行、上海農商行為9.2折，花旗、郵儲等4家為9.5折。

一位大行一線城市個貸業務負責人對記者明確表示，展望未來一段時間，各銀行房貸政策難言“很寬松”。今年其所在銀行房貸業務的整體基調仍是“嚴格控制”，這一點較去年并無改變。

居民購房杠桿率仍較高

回顧2017年，在房地產市場調控趨嚴的大基調下，銀行的房貸以及整體涉房貸款增速均出現下滑。業內人士表示，今年整體房貸規模增長會呈現和去年一樣的特點。

央行上周末最新公布的數據顯示，2017年12月末，個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。與此同時，截至2017年12月末，包括房地產開發貸款和個人住房貸款在內的人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個百分點。

中原地產首席分析師張大偉認為，房貸規模去年出現下調，是2017年部分城市房價漲幅放緩、市場平穩的最主要原因。

不過整體來看，我國居民的購房抵押率相對依然較高。中國社科院此前發布的《中國住房發展報告（2017-2018）》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經接近美國2007年次貸危機爆發前的水平。

居民債務比重也接近次貸危機前水平。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐更高。日本和美國分別于上世紀90年代初和90年代中后期經歷房地產泡沫破裂時，居民債務占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民杠桿率已接近較危險的區間。”

倪鵬飛表示，居民部門加杠桿空間已越來越有限。中國居民加杠桿的最主要用途是買房產，如果房價下跌，將可能出現金融機構資產負債表急速惡化并開始大規模收緊信貸，進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發金融風險。

房貸利率或小幅低速上漲

事實上，監管層已注意到居民高杠桿風險。2017年，個人借道消費貸、首付貸等個人信用貸款加杠桿購房的態勢升溫，央行、銀監會等金融監管部門相繼出手嚴打此類違規行為。一方面，住建部會同人民銀行、銀監會聯合發文部署規范購房融資行為，明確嚴禁房地產開發機構、房地產中介機構、互聯網金融機構、小額貸款公司等違規提供購房首付融資、房地產場外配資等；另一方面，銀監會派出機構積極開展風險排查，并加強規范管理和問責，嚴查個人消費貸款違規進入房地產市場。

“企業杠桿率居高難下，居民杠桿率快速攀升，金融機構也有責任，要優化并嚴格授信管理，加強風險內控，不能對企業信貸‘壘大戶’，不能違規發放消費信貸。”有業內人士透露，2018年居民去杠桿也將成為監管的重點。未來將加強引導，防止居民債務過快增長、向房地產領域過度集中。

評級機構東方金誠研究發展部副總經理王青表示，2018年金融去杠桿和房地產調控態勢將會延續，在淡化經濟增速，強調高質量發展，以及防范化解重大風險——重點是防控金融風險——作為首要攻堅戰的背景下，金融去杠桿和房地產調控態勢將會延續。隨著金融去杠桿逐步擴大至實體去杠桿，在保障企業信貸需求的同時，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。

融360分析指出，2018年房貸利率保持繼續上漲的可能性較大，房貸利率整體基調仍為穩中偏緊。預計2018年房貸利率出現“急剎車”和“猛加油”現象的可能性較小，將會繼續保持小幅低速上漲態勢。（記者 張莫 梁倩）