小資家：養老地產市場擴容，評估行業迎來新機遇！

　　數據顯示，至2018年末，中國60周歲及以上老年人已達2.49億，占總人口的17.9%，比上一年度提高0.6%。預計本世紀中葉，中國60歲及以上老年人口接近5億，將占總人口35%左右。人口老齡化已成為中國現階段乃至21世紀的重要國情。預計到2030年，撫養比為22%；2050年，撫養比為27.9%，平均約3個勞動力需撫養一位老人。人口紅利消失，老年撫養問題將成為社會核心問題。

　　文化背景分析

　　在中國傳統文化中，“孝”被看作是最基本、最重要的德行之一，“養兒防老”和“養老送終”是“孝文化”的核心釋義之一，家庭自助養老也成為“中國式養老”的通常方式。筆者看來，目前國內養老格局依舊是家庭養老占比居高，達95%以上，社區養老和機構養老因國情關系，尚未真正廣泛普及，具有較大的發展空間。

　　主要分類

　　公辦公營--即由相關公共管理部門投資、經營的養老機構。此類養老機構主要為福利性質機構，由公共部門指派或聘任專門的任職人員，日常運營經費來自于財政撥款和社會捐贈。

　　公辦民營--即由公共部門投資、私人部門經營的養老機構。此類機構一般公共部門作為產權方通過招標或者直接采購的形式將養老機構的運營權移交給私人或企業經營，根據合作協議約定彼此參與程度，日常運營經費主要來自于經營收入。

　　公辦民助--即由私人部門投資、私人部門經營，公共部門以長期政策優惠、資金或人員支持、購買床位等方式適當提供幫助。

　　民辦民營--即由私人部門投資、私人部門經營，完全依靠市場機制調節的養老機構。這類機構主要為市場化運作，主要以利潤為營業目的，公共部門一般不提供幫助；但出于養老機構天然具有一定的福利性，在老齡產業發展初期，民辦民營項目也能從公共部門得到一定程度的支持。目前民辦民營的養老市場格局為開發商、保險公司、養老地產投資運營商三分天下。國內已經進入及擬進入養老地產的知名房企超一百家以上，其中包括萬科、綠城、復星、永泰、上實等著名房企。

　　評估行業趨勢

　　養老地產的發展也將為評估行業帶來新的業務方向，在評估此類地產時，首先要注意的是區分其產品模式，比如目前市場上的養老地產主要有三種產品模式——CCRC型、全齡社區型、老年公寓，針對不同的產品，其運營方式、盈利模式均有所不同，相對應的營業收入模式、運營成本及利潤也均會有所差異。根據養老地產的特殊性，在評估方法選擇上從成本及收益兩個角度去考慮物業的整體價值。在市場調查方面，可擴大范圍通過對類似經營模式的養老物業案例進行分析，以提取出市場平均利潤等相關參數，同時也需充分了解并考慮項目的相關政策影響。由此將對于體現評估服務的專業性有著積極效應。