南京：江心洲地價降了，河西南漲了

原標題：江心洲地價降了，河西南漲了

河西南地塊位置示意圖。

江心洲地塊位置示意圖。

南部新城地塊位置示意圖。

湯山地塊位置示意圖。

時隔20天，南京河西南板塊于昨日再次拍出1幅住宅地塊，深業地產拿下的這幅宅地成交樓面價29498元/㎡，地價小漲了1159元/㎡。與此同時，昨天拍出的江心洲1幅宅地地價卻降了3103元/㎡，被業內人士視為當地土地市場的理性回歸。 揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波

南部新城商住地價格基本持平

本次拍賣的地塊共有10幅，其中不乏來自河西南、江心洲、南部新城等熱門板塊的住宅用地，涉宅地塊共計6幅，起拍總價為65.37億。開拍前一晚，位于馬群的1幅商業地塊終止出讓，因此實際參與拍賣的為9幅。

位于南部新城的2019G76地塊為商住混合性質，為秦淮區紅花街道南部新城大明路東側地塊，緊鄰規劃中的地鐵6號線大校場路站，南至應天大街，西至大明路，北至怡居園路。地塊出讓面積地上20776平方米，地下4094平方米，容積率為3.1。地塊起拍總價12.4億，最高限價18億，起拍樓面價19253元/㎡，最高樓面限價為27947元/㎡。最終經過2輪報價，該地塊以12.5億元被金基地產摘得，樓面價為19408元/㎡，溢價率僅0.81%。

在今年10月份的一場土拍中，交通投資拿下的南部新城九龍新寓以東G64地塊同樣是商住性質，且全部商業辦公用房均由競得人自持，不得銷售與轉讓，當時G64地塊的樓面價為16597元/㎡，昨日拍出的G76地塊貴了2800多元/㎡，市場人士指出，考慮到地塊附加條件的不同（G64需配建社區中心），南部新城商住地塊的價格基本保持平穩，這也將為南部新城未來的發展奠定基礎。

河西南宅地小幅上揚1159元/㎡

備受關注的河西南板塊此次推出1幅宅地2019G77地塊，位于海峽城南側，具體位置東至新亭路，南至元前路，北至廬山路，實際出讓面積17520平方米，為居住和社區中心用地，綜合容積率為2.38。該地塊起拍總價為10.2億，最高限價14億，折算起拍樓面價為24462元/㎡，最高樓面限價33575元/㎡。結果僅22輪報價后，便被深業地產以12.3億拿下，樓面價為29498元/㎡，溢價率20.6%。

揚子晚報記者注意到，2019G77地塊旁邊便是魚嘴金茂悅和華潤置地魚嘴潤府，目前政府限價為40000元/㎡以內，兩家樓盤的中簽率均在10%左右，頗受市場歡迎。跟之前國資拿下的G75地塊相比，河西南的地價小幅上升1159元/㎡，打消不少買房人與業內人士的疑慮；同時，河西南板塊未來限價政策將如何突破，仍將影響當地房地產市場的前景和房企的拿地策略，畢竟，目前河西板塊仍有多個“地王”項目站崗，房價幾許仍是眾多買房人最為關心的話題。

江心洲宅地降價3103元/㎡

同樣是南京熱門板塊的江心洲此次掛出1幅住宅用地2019G78地塊，該地塊東側臨江，實際出讓面積25010平方米，容積率為1.8，限高35米。地塊起拍總價10.8億，最高限價15.1億，折算起拍樓面價為23990元/㎡，最高樓面限價33542元/㎡。經過23輪報價，最終以13億元被南京安居摘得，樓面價28877元/㎡，溢價率20.4%。

無論是從最高限價，還是競拍輪次與溢價率上看，江心洲與河西南兩個區域在南京樓市板塊中幾近趨同，后者更被貼上“改善”的標簽。今年4月，江心洲的G08地塊歷經112輪舉牌被榮盛地產拿下，樓面價達31980元，時隔半年多，國資拿下的地塊樓面價已經降了3103元/㎡，這也預示著當地土地市場的理性回歸，江心洲樓盤要想進一步突破限價，恐怕還是有點難。

業內：遠郊板塊風光不再

在昨日拍賣的其他地塊中，湖熟宅地G83以4.9億元底價拍出，樓面價為7072元/㎡；江北橋林宅地同樣以底價2.9億元拍出，樓面價8573元/㎡。江寧大學城的宅地G82經5輪舉牌，被五礦地產以18.8億拿下，樓面價14721元/㎡，其他商業地塊多以底價拍出。

業內人士認為，從本場土拍不難看出，目前南京土地市場的分化程度正日益明顯，河西南、江心洲、南部新城等板塊的土地仍不斷上演“搶地戰”，在10多家房企的爭搶之下，地價呈現穩中有升的態勢，熱度依然不減；而湖熟、橋林等新興遠郊板塊則明顯遇冷，地價跌幅在兩成到三成左右。地產專家指出，由于需求被抑制，遠郊板塊在市場降溫的大背景下，降溫也會比較明顯，而熱門板塊依然受到追捧，與相關部門的市政投入、配套逐漸完善以及出手需求不減息息相關。

111輪，醫院用地遭搶為哪般？

揚子晚報訊（記者 馬祚波）從11點40分拍出第一輪，到15點14分拍出最后一輪，昨天這場土拍最受矚目的“主角”竟然不是河西南宅地，也不是江心洲宅地，而是歷時三個半小時，經過111輪舉牌才分出勝負的湯山醫院用地。來自深圳的前海人壽笑到了最后，然而卻留下長長的一串疑問：醫院用地為何這般受歡迎？

在昨天拍賣的9幅地塊中，位于江寧湯山街道的2019G81地塊并不起眼，甚至你在地圖上都很難找到它的具體位置——東北至無疆路，東南至萬壽路，西南至樂泉路，西北至美樂路。這四條道路無論是在百度地圖還是高德地圖上，你都找不到它們的蹤影。

在出讓條件上，2019G81地塊為50年出讓年限的醫院用地，出讓面積66908平方米，容積率小于1.0，建筑限高為24米，相當于最高只能蓋七八層的樓房。地塊的掛牌價為1.3億，由于不涉及住宅性質，因此未設最高限價，即“上不封頂”，折算每平方米的起拍樓面價只有1943元/㎡。

原本以為這又是一幅“定制地塊”，即開拍前已有相關企業與政府部門達成了拿地意向，然而競拍開始后企業之間的競爭竟然比河西南與江心洲的地塊還要激烈，整整214分鐘過后，競拍輪次定格在“111”輪，報價人此時出價3.5億元，樓面價達到5231元/㎡，相當于起拍價的2.7倍，而競得企業既不是房地產公司，也不是醫療機構，而是來自深圳的前海人壽保險股份有限公司。

保險公司“搶”醫院用地，不少關心南京房地產市場的人士表示不解：“比其他8幅地塊加起來的競拍輪次還要多，這究竟有什么秘密呢？”南京房地產業協會秘書長張輝則認為，保險公司競得醫院地塊后，大概率會從事養老地產行業，其實國內已有不少保險公司正在這條路上“探索”。“有比醫療用地更適合做養老的嗎？地價翻了這么多才5000多塊，比住宅用地和商業用地做養老便宜太多了”，張輝指出，保險和養老可以掛鉤，而且持有型的“養老公寓+康復醫院”，也正是保險公司最為擅長的。

“保險公司做養老地產有天然優勢。”南京本土一家大型房企負責人向揚子晚報記者表示，目前許多養老機構在接收老年客戶時需要收取一筆保證金，而這筆錢屬于“擦邊球”，并不合規，保險公司可以以理財或者保險的方式收取，對于老年人的資金收益也有一定保障。另外，普通企業進入養老地產行業，由于類似地塊不能上市銷售，只能自己持有，靠收取每月租金的話，很難盡早完成投資回報；保險公司則可以設置門檻、收取保費，為老年人提供配套及服務。

還有業內人士認為，湯山的這幅地塊處于溫泉度假休閑板塊，周邊溫泉館環繞，距離猿人洞風景區、湯山百聯奧特萊斯等又比較近，是一處十分適合養老休閑的場地，吸引多家企業競拍至111輪也就不難理解了。