央行執行新利率“房奴”的房貸負擔能減多少

2014年11月22日，央行調整了存貸款基準利率，大部分銀行從今年1月1日起，執行最新基準利率，對背負沉重房貸壓力的“房奴”而言，2015年能獲得不少實惠。

由于還款方式不同，銀行根據貸款人的貸款總額、還款本金等情況重新計算月供時，有人1月份的還款額可能會有所上升，但1月份的還款額并不能代表2015年全年的月供標準，應以2月份的還款額為準。

所以，市民不妨在1月還款日之前，多存一些資金，以備還款使用，避免貸款逾期。

三種調整方式計息方式不同

據悉，貸款利息計算是按浮動利率計算的，利息會隨著利率調整而調整，不過無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。

一般銀行利率調整后，貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整。有三種調整方式：一是銀行利率調整后，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率，比如目前工商銀行（3.40% 資金 研報）、農業銀行（4.80% 資金 研報）、建設銀行（2.44% 資金 研報）的房貸均是采取這種方式；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率，比如中國銀行（5.33% 資金 研報）的房貸政策是這樣的；三是雙方約定，一般在銀行利率調整后的次月執行新的利率，中小銀行一般采取這種方式調整房貸利率。

公積金貸款利率的調整一律在每年的1月1日。

目前，大部分房貸客戶與銀行約定的是每年1月1日調整利率。

因此，央行降息，市民在2015年將獲得不少實惠。比如房貸余額100萬元，原先利率為央行5年期以上基準利率6.55%，剩余期限為20年，使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的五年期以上貸款基準利率6.15%后，2015年，可以少還約4000元利息。

等額還款   1月份還款額不降反升

對于采用等額還款方式的客戶，貸款每個月歸還的本金都比2014年12月要多，而且會逐月增加。本金還得越多，客戶今后在貸款結清前要承擔的利息越少，對客戶而言是好事。

不過需要提醒的是，1月份還款額可能會有所上升。這是因為新利率是從1月1日起執行。1月份還款額的利息是分段計算的：2014年12月的利息按照舊利率計算，1月份的利息按照新利率計算。還款日在每月2日、3日、4日等時間較為靠前的，以舊利率計算的還款額比例就比較高，還款日比較靠近月尾的，則是以新利率標準計算。假設貸款扣款日為每月20日，那么1月份的還款額利息就由12月最后11天的利息和1月份頭20天的利息組成。

如果貸款還款日比較靠近月初，那么1月份使用新利率的時間較短，就可能會造成部分客戶還款額上升。到2月份以后，利率就不存在分段計算的問題了，因此，1月份的并不能代表2015年全年的月供標準，而應以2月份所交的還款額為準。

考慮到1月份還款額可能存在小額增加情況，市民需要注意還款日在每月2日、3日、4日等時間較為靠前的，應留心1月份的還款額，在房貸扣款的銀行賬戶多存幾百元，以備還款使用，避免貸款逾期。  （徐小防 輯）