樓市回穩需要多方施策 鼓勵自住和改善性需求

　國土部和住建部兩部門上周聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,明確了中央政府在供給層面穩定房地產市場的政策,這些政策涉及土地供給、住房規劃、土地房屋供給結構以及保障房的統籌等方面,事實上突破了2006年出臺的限制供給的70/90政策,有利于支持自住和改善性住房需求。

　　但是,要穩定房地產市場,還需財稅金融多策并舉改善需求。可行的政策儲備包括,鼓勵銀行加大對住房按揭貸款的支持力度,實行差別化的房貸政策、對首套房房貸的首付比例和利率實施優惠,對自住和改善性需求提供稅收優惠,加大地方政府收購商品房補充保障房的力度。

　　可以說,經過了數年的以控制投資需求為主要手段的房地產調控,2009年救市形成的樓市泡沫已經初步得到控制,這不僅體現在房地產投資增速的回落上,2014年房地產投資增長10.5%,比上年回落9.3個百分點。更體現在房地產價格,尤其是二手房價格的回落上。中國指數研究院“百城價格指數”顯示,2015年2月,百城(新建)住宅平均價格為10539元/平方米,環比下跌0.24%,同比下跌3.84%。

　　但是,房地產市場的發展與居民實際住房需求仍有較大差距。靜態數據而言,雖然目前城鎮居民擁有住房初步達到戶均一套,人均33平方米,可城鎮居民住房擁有很不均衡,住房成套率比較低。根據“六普”數據,城鎮49.6%的家庭人均住房在30平方米以下,36.5%的家庭住房沒有廚房和廁所。動態數據顯示,中國城鎮化處在中期,按照2020年城鎮化率60%計算,將有3億左右的已到和將到城鎮的轉移人口需要“住有所居”。有專家判斷,到2025年之前,中國城鎮住房需求不會絕對下降。

　　這可能就是總理所說的,房地產市場有其自身的規律,中國國土面積遼闊,有特大城市和中小城市、小城鎮,情況各異,所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任,因地制宜,分城施策。中國城鎮化進程還在加快,中國房地產市場的需求是剛性的,　我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地產長期平穩健康發展。

　　而且,穩定房地產就是穩定投資,也是當前穩增長的抓手之一。回顧2014年數據,進出口比上年增長2.3%。社會消費品零售總額同比名義增長12.0%,增速相比上年回落1.1個百分點。固定資產投資同比增長15.7%,增幅比上年下降2.7個百分點。考慮到消費需求長期以來“穩”的特征,以及全球經濟的不振,今年出口的恢復仍將緩慢,故此,穩經濟的重點就在穩投資。具體觀察投資數據,三個主要部分,房地產投資、制造業投資與基建投資,前二者持續下滑,僅依靠基建投資對沖顯然不足。在新引擎還沒打造完成的情況下,房地產仍是穩投資的主力之一。

　　穩地產不能僅僅依靠供給管理,一方面,單純供給管理能夠影響的更多是價格,而眼下我們需要的是,價穩量漲式的平穩恢復,另一方面,在目前的房地產領域,優化供給也難以創造需求。所以,還需要更多的財政金融政策鼓勵自住和改善性需求。