國土部和住建部聯合出舉措 三管齊下化解樓市風險

　“房地產”重新寫入《政府工作報告》后，繼日前住建部要求進一步降低門檻增加公積金貸款額度，3月27日，國土部和住建部又聯合出臺四條舉措促進樓市平穩健康。從四條舉措來看，新政重在通過調整結構來去化庫存、降低風險，也體現出行政手段的進一步退出，符合今年《政府工作報告》“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”的要求。

　　當前樓市進入調整期，雖然總體平穩，但由于部分城市庫存居高不下，加大了樓市風險。為加快去化，從調整結構入手，新政三管齊下。

　　首先是限制新增供應。要求住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；同時允許供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可根據市場狀況，引導未開發房地產用地轉型利用。

　　其次是優化產品結構。允許在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，調整不適應市場需求的住房戶型，以支持居民自住和改善性住房需求。

　　第三是擴大去化渠道。進一步明確市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　重在去化庫存，而非此前市場猜測的“首套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營業稅‘五改三’”等辦法，說明新政的主要目的是化解樓市風險，而非簡單的“救市”。

　　值得注意的是，新政也體現了行政調控手段的進一步退出。“在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”實則是對“70/90”政策的松綁。

　　2006年實施的“70/90”政策，要求90平米以下住房須達到開發建設總面積的70%以上，已經不再符合時代和市場的需求，特別是不符合廣大改善性住房的需求。允許對不適應市場需求的戶型作出調整，實際上是將住房產品的決定權交還給了市場。

　　當然，新政的實施也需要加強監管，把握好尺度。如新政首次提出可“通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設”，這一方面有利于調整用地結構，促進相關產業發展，但另一方面，其前提必須是符合總體規劃。

　　新政的實施必須防止趨利的短視行為導致亂改規劃，埋下隱患。在要求市、縣研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案的同時，也應該加大上級主管部門的監管力度和發動社會的輿論監督。