國內首只公募REITs發行

人民網北京6月26日電 （章斐然）國內首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金（下簡稱“鵬華前海萬科REITs”）今日發行。我國金融市場歷經12年的醞釀終于填補了公募REITs這一重要資產類型的空白，邁出了探索資產證券化的重要一步。

REIT是房地產信托憑證（Real Estate Investment Trust）的英文縮寫，通俗地說是將投資者的資金交由投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益的絕大部分按比例分配給投資者的產品，具有收入穩定、高分紅、高流動性等特點，在成熟市場長期被視為除股票、債券、現金之外的第四類資產。

以鵬華基金此次發行的前海萬科RETIs為例，其是將不高于基金總資產的50%投資于目標公司的股權，獲取深圳萬科前海企業公館項目的租金收益；還將以不低于50%的基金資產投資于股票、債券等；每年基金將可供分配利潤的90%以上用于分紅。換句話說，投資者通過購買公募基金的方式就可以用“攢份子”的方式成為房東，獲得租金收益。

“以公募REITs為代表的創新體現了金融要為實體經濟服務的本質。”深圳市前海金融控股有限公司董事長李強表示。

據悉，鵬華前海萬科REITs此次計劃募集30億元，其中部分資產將用于獲取深圳萬科前海企業公館項目未來8年的租金收益權。而前海企業公館是前海管理局及其平臺公司——前海金控通過BOT方式，由萬科投入建造的高檔寫字樓。“境外的市場經驗證明，REITs作為一個市場化的融資工具，通過收購建成物業或合作經營等創新模式，能夠盤活存量資產，加快建設資金的流轉速度，從而促進整個房地產行業的長期穩定發展。REITs在國內以公募的形式推出，為前海企業提供了一個公開、健康、透明、高效的融資渠道。”深交所副總經理林凡說。

“特區中的特區”成就首發先行

盡管市場對公募REITs產品的關注和呼聲由來已久，然而此次得以在深圳前海率先落地不可不謂是得益于這個“特區中的特區”的政策優勢。

事實上，早在2003年，深交所就有過對REITs產品的梳理和報告，市場也在私募基金領域有過“準REITs產品”的實踐，但由于制度層面仍有待補充，市場一度遵從“制度先落地再推產品”的想法，使得公募REITs的推出一再延后。

直到去年2月，證監會主席肖鋼到前海調研，明確支持前海試點REITs等金融創新；隨后的10月，證監會發布關于《關于支持深圳資本市場領域改革創新發展的若干措施》。在此基礎上，公募REITs正式轉向“產品項目先行”，鵬華基金與前海管理局、深圳證監局此前的一系列可行性調研和研究也隨即進入落地階段。

前海管理局副局長田敏指出，公募REITs這一重大創新的落地，有力詮釋了前海作為國家金融改革創新試驗田的突出作用。

單兵突進后有待制度層面完善

鵬華前海萬科REITs在監管層允許下，在當前制度層面仍有不完善的情況下先試先行，引得不少金融機構詢問下一步復制推出REITs產品的可能。多位業內人士認為，大規模推出REITs產品仍有待制度進一步明確和完善REITs基金稅費征收、交易環節費用、投資結構等問題。

深圳萬科財務與內控管理部總經理陳杰指出，在現行稅制沒有減免優惠的情況下，REITs基金面臨雙重稅費的負擔。以此次發行的鵬華前海萬科REITs為例，其持有的目標公司本身需要為所獲利潤繳納所得稅，而基金資產拿到目標公司出讓的利潤后，其持有人亦要繳納所得稅。但目前，我國對個人基金投資者暫不征收個人所得稅。

此外，亦有多位業內人士提出對下一步制度完善方向的建議，如在現行基金投資法律框架下探索REITs基金公司化運作、明確基金納稅主體等。

李強表示，下一步前海金控將充分發揮先行先試政策優勢和綜合金融服務的平臺優勢，在推進個案試點的基礎上，積極探索、總結，形成可復制、可推廣的經驗模式，如果條件成熟，還計劃以公租房這類標的物來開展更多的REITs試點。