需求被消耗市場成交降溫 北京二手房價格現松動

   自4月底開始，二手房的網簽量有著較為明顯的下滑趨勢。盡管在這樣的背景下，二手房的需求量依舊保持在較高的位置，這也讓北京的二手房市場在后續的表現仍有沖高的可能性。

　　需求被消耗 市場成交降溫

　　來自北京房地產中介行業協會官方網站數據顯示，5月12日，二手住宅網簽1035套，較之11號增加56套。這亦即4月底后，出現的首次反彈。

　　事實上，數據中顯示的二手房市場已經自4月底有了明顯的下滑。據統計，進入5月以后，北京全市二手住宅工作日網簽量連續低于千套，5月3-6日的網簽套數分別為777、918、994、958，這是自3月9日以來，首次出現工作日網簽量連續低于千套的情況。

　　數據顯示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的網簽量一直處于1000套以上。其中，3月中下旬多個工作日的網簽量連續高于1500套，并最終使3月全月的二手住宅網簽量突破了3萬套大關。隨著市場的降溫，4月份北京二手住宅網簽量開始下降，工作日網簽量均位于1000-1500套之間。進入5月后，市場持續降溫，工作日網簽量再度回落，目前已經連續4個工作日低于1000套。

　　對于此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2015年330新政以后，北京二手房市場在一系列利好政策的刺激下持續升溫，尤其是去年10月以后，股市資金的流入進一步推高了市場，使得市場一直處于大熱狀態，并一直延續到2016年春節后。不過，市場的持續高溫也極大的透支了市場需求，加上北京的樓市政策一直從嚴趨緊，北京二手房市場的實際交易量自第十周（2月29日）開始便已經出現下滑，由于網簽數據較市場有一定滯后性，所以二手住宅的工作日網簽量在4月份開始回落，進入5月后又再次下降。

　　胡景暉表示，持續一年的市場高溫已經消耗了北京二手住宅的大部分需求，市場開始顯現出后勁不足的狀態。未來北京二手房市場或將繼續降溫，網簽量將逐步回歸至往年的正常水平，房價也將逐步企穩。

　　漲幅在縮小 議價空間增大

　　盡管二手房成交出現了下滑，但對于后市來說，卻依舊保持著量價齊漲的可能性。但由于市場的火爆，業主對于價格都很堅挺，議價空間十分有限。據鏈家研究院數據顯示，從議價空間變動情況來看，2016年一季度，北京市二手住宅議價空間為1.6%，位歷史最低水平。議價空間的下降說明業主對市場未來趨勢的樂觀態度由此而產生的扛價心理，在買賣關系中，買方處于明顯的弱勢。業主臨時漲價的情況，在實際交易中屢見不鮮。

　　此外，支持高成交量的背后是巨大的新增房源和客源。據數據顯示，2016年一季度北京市二手住宅新增房源量環比上升30.5%，同比上漲49.8%;新增客源量環比上升18.1%，同比上漲35.5%。季度新增房、客源量均居于歷史最高位，市場供需旺盛。另據鏈家研究院數據顯示，2016年一季度，北京市二手住宅新增房客源比4.5，甚至低于2014年4季度，主要原因是二手房市場改善性需求的大幅上升，特別是“賣一買一”的換房需求占據主流。大量的換房客戶也帶動了這輪旺盛的供需。

　　事實上，對于二手住宅市場來說，雖然5月份第一周網簽量跌破4000套，在客戶的觀望周期內市場成交規模縮小，為2016年以來的最低值，但是成交均價依舊沒有下降，維持在4萬元/平方米以上的范圍。其中，在5月成交最低的時間內，成交均價卻保持在40667元/平方米，環比上漲1.7%。

　　對此，鏈家研究院認為，結構性因素影響了成交均價，北京城六區的成交占比上漲0.5個百分點。

　　但更值得關注的是，目前二手房的議價空間正在增加。據了解，目前二手房市場新增房源掛牌價雖然連續3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價環比增幅不足0.1%，可見誠意出售的業主占比在增加，報價在逐漸向市場價靠攏。