正榮地產業績放緩 銷售增速下滑明顯

 正榮地產集團有限公司（06158.HK，下稱“正榮地產”）日前披露的2019年中期業績顯示，今年前6個月，該公司實現合約銷售額約為586億元，與上年同期的581億元相比，微幅增長0.8%。

去年同期，2018年上半年，其合約銷售額由215億元增至581億元，同比增幅高達170%。而2017年的數據則顯示，正榮地產全年實現的合約銷售額突破700億元，同比增長了78.5%。2018年，其合約銷售增幅回落到54%，而今年上半年較上年同期相比則僅增長0.8%。

正榮地產2019年上半年合約銷售金額及近幾年同比增速情況。制圖 孫紅麗

業績增長放緩，在其公開的業務收入數據上也表現得較為明顯。

此前，正榮地產在招股書內披露其上市前的2014—2017年財務期內，其營業收入增幅分別為41.8%、238.8%、36.9%，毛利增幅分別為51%、213.8%、33.1%，對應營業收入、毛利的三年內復合增長率為87.4%、85%。

2019年中期報告則顯示，正榮地產結算確認的業務收入約為136.5億元，比上年同期增長了10.8%；毛利27.7億元，與上年同期基本持平；歸屬于母公司股東凈利潤9.3億元，同比增長了11%。

對此，正榮地產行政總裁王本龍在中期業績會上表示，前幾年正榮處于高速發展時期，接下來的三年將是有質量的增長。除了規模以外，正榮將在產品、服務、經營能力以及資源整合方面進行夯實，對整體規模有所控制。

與此同時，控制并降低凈負債率，一直是正榮地產看重的財務管理目標。在正榮地產上市前的兩個完整財務年度及最近一期末，即2015年底、2016年底及2017年6月底，該公司的凈債務與權益比率分別為326.2%、206%及278.1%。

凈債務與權益比率是期末有息借款總額抵減現金資源后與權益總額的比率。一般來講，當比值小于100%甚至為負數時，說明企業的財務結構穩健，股東權益受到保障，反之亦然。

中期數據顯示，至2019年6月底，正榮地產的這一指標已經降至70.8%，較年初的74%繼續有所下降，收獲良好效果。

業內認為，正榮地產通過IPO（首次公開發售）、增發新股、發行永續債等方式，以增厚權益總額的方式，實現了降低公司凈債務與權益比率的目標。數據顯示，計入今年7月份剛剛完成的股份配售所增加的權益后，到2019年6月底，正榮地產的權益總額約為316.3億元。其中，接近45億元的權益額是永續債，相比年初繼續增加約15億元。

記者發現，正榮地產在境外發行的這些永續債成本高企。以該公司在今年6月份發行的一筆本金總額為2億美元的優先永續資本證券為例，前兩年半期限內（至2022年1月份）的年息率達到10.25%。

正榮地產在中報中指出，該筆優先永續資本證券無固定到期日，隨后將在每三年內進行一次利率重置，重置利率為對應日期的國庫利率基礎上另加8.414%的初步息差及5%的遞進息率?？梢?，屆時年息率水平會高于初期的10.25%。

一直以來，永續債是可以計入權益工具的，但最新的監管政策則提出要“謹慎分析”、“審慎考慮”。一位不愿透露姓名的業內人士表示，如果把這些永續債從正榮地產的權益里剔除，而將其調整為有息負債，那么正榮地產到2019年6月底的權益總額將減至271.4億元，相應期末凈債務與權益比率或將升至99%左右。