城市換“新顏” 鄭州城市更新行動方案有這些變化

大河報·豫視頻記者 高鵬

昨日，鄭州市人民政府辦公廳印發《鄭州市城市更新實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。大河報·豫視頻記者了解到，6月13日下午，鄭州市城建局召開城市更新培訓會，鄭州市區縣（市）工作專班及鄉鎮辦、街道辦、市更新工作專班等相關負責人參會，相關負責人、城市更新領域的專家就該《辦法》的具體實施細則進行解讀釋疑。

什么是城市更新？我省多地已開始布局行動

說起城市更新，大家可能對其概念較為模糊。《辦法》明確，城市更新是指通過整治提升、改建完善和拆除重建等方式，開展城市空間形態與功能的持續完善和優化調整，達到城市空間重塑、城市功能完善、人居環境改善、城市文化復興、生態環境修復、經濟結構優化、安全隱患消除的目標。

2021年3月，“實施城市更新行動”首次列入政府工作報告、“十四五”規劃。同年11月，住建部公布第一批城市更新試點名單，共涉及北京、唐山、沈陽等21個一二三四線城市（區）。截至2021年12月15日，15個試點城市（區）已發布專門的“城市更新管理辦法/方案”。除試點城市之外，2020年以來至少有16個城市（不完全統計）也發布了“城市更新管理辦法/方案”。從城投的角度來說，城市更新為城投提供了業務轉型的新方向。

在河南省內，三門峽、開封、許昌等地均將城市更新行動納入了城市建設工作重點。6月8日，三門峽市城市建設領導小組辦公室印發了《三門峽市城市更新提質三年行動工作方案》，聚焦聚力高質量推進城市更新提質。今年，許昌市謀劃實施城市更新項目174個，概算總投資1643.96億元，年度計劃投資450.74億元。

哪些城市建設項目適用城市更新？

那么，哪些城市建設項目可以納入到城市更新項目中呢？《辦法》提到，城市更新項目具體包括以下幾類項目。

（一）以危舊房屋、老舊小區、城中村等為更新對象，提升居住品質的項目。

（二）以老舊的廠房、倉儲、市場、樓宇、產業園區等低效或者閑置用地、建（構）筑物為更新對象，盤活低效資源的項目。

（三）以老舊街區、歷史文化街區、標志性建（構）筑物等為更新對象，提升城市風貌的項目。

（四）以市政基礎設施、公共服務設施、城市交通體系、智慧城市建設等為更新對象，提升城市功能的項目。

（五）以綠色空間、濱河空間、生態廊道等為更新對象，提升生態環境品質的項目。

（六）以提高城市綜合承載能力、防災抗災減災能力等為更新目標，提升城市韌性的項目。

（七）經市人民政府確定的其他城市更新項目。

注重提升城市特色風貌 落實“適用、經濟、綠色”等建筑方針

根據《辦法》，實施提升居住品質的項目時，應尊重居民意愿，通過完善配套設施、消除安全隱患、提升管理水平，為居民打造安全、舒適的居住環境。比如：

在危舊住房更新中

要依據房屋安全鑒定結果，結合國土空間規劃和城市設計的要求，在充分征詢居民意愿的前提下，采取成片改造、加固維修、原址翻建和征收拆除等方式進行更新。

在老舊小區更新中

著力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全等問題，重點關注加裝電梯、老舊建筑安全隱患治理、完善充電樁等配套設施、適老化改造、建筑節能改造、老舊管網改造等，系統化推進老舊小區改造。研究建立老舊小區后期管理長效機制。

在城中村更新中

以完善功能、疏解人口、改善環境為重點，關注優化空間結構、轉換集體建設用地性質、系統改造提升基礎設施和公共服務設施，統籌推進強弱電下地，完善文化場館、學校、醫院、農貿市場等配套設施。

實施盤活低效資源類城市更新項目時，以老舊廠區、老舊市場等為重點，以盤活利用“閑置土地、城鎮低效用地”為主攻方向，充分激發存量資源潛能。

在老舊廠區更新中

在嚴格落實工業遺產保護和利用的基礎上，明確更新片區產業定位、落地條件、規模布局、性質用途、時序安排、保障措施等內容，通過引入高新產業、轉換建設用地用途、轉變空間功能等方式，打造發展新興產業、文化旅游等業態的空間或場所，鼓勵綠色化改造，促進產業優化升級，增強城市活力。

在老舊市場更新中

在尊重原有業態的前提下，根據區域及城市發展需要，通過業態導入與升級、環境提升等方式，實現低效資源的盤活與利用。

此外，《辦法》還明確實施城市風貌提升類更新項目時，應保留鄭州特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”，妥善處理好保留城市記憶和彰顯城市風范之間的關系。打造一批具有地方特色的民俗文化街、旅游休閑街區等魅力街區，彰顯傳統街巷文化魅力。注重提升城市特色風貌，落實“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針。

城市更新項目的資金從哪兒來？市、區縣財政提供資金支持，引導社會資本參與

5月20日，2023中國城市更新論壇在鄭州召開。會上透露：

今年，鄭州市計劃實現

城市更新項目

入庫60個、新開工20個

力爭年度完成

投資額1000億元

持續完善“1+2+N”政策體系

爭創全國城市更新試點城市

投資的資金從哪來？

《辦法》明確，鄭州市財政部門、各開發區管委會、各區縣（市）人民政府安排資金對涉及公共利益的各類城市更新項目予以支持，引導社會資本參與。

鼓勵通過發行地方政府債券、企業債券等方式，籌集改造資金。支持社會資本開展類不動產投資信托基金REITs、ABS等企業資產證券化業務。

鼓勵積極利用國家政策性金融機構對城市更新的支持政策籌集資金，引導商業金融機構開展多樣化金融產品和服務創新，依據經批準的項目實施方案提供項目融資。

組建鄭州市城市更新發展基金，按照“政府指導、企業發起、市場運作”的原則，由市財政部門牽頭，鄭州城市發展集團有限公司具體負責設立和運作，聚焦鄭州市城區的各類城市更新項目進行市場化運作。

更新區域內項目的用地性質、容積率、建筑高度等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，可以按照上位規劃予以優化，列入市城市更新項目庫的居住類項目容積率依據國家規范控制，并納入控制性詳細規劃的編制。

對實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區、歷史建筑保護、修繕和活化利用，以及按規劃配建城市基礎設施和公共服務設施、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規定給予容積率等規劃指標支持。

因歷史風貌保護、危舊住房更新、舊廠房更新、重點產業轉型升級需要，在滿足安全要求及保障公共利益的前提下，征得相關物業權利人和利害關系人同意，更新單元內保留部分的建筑間距、退讓、日照、密度、面寬、綠地率、交通、停車位、市政配套等，較實施更新前有所提升、單項更新指標不低于現狀的，可根據經批準的實施方案確定。