“金九銀十” 樓市是“反彈”還是“反轉”

    隨著政府持續出臺一系列鼓勵政策，我國房地產市場信心不斷提振，銷售逐漸紅火。統計顯示，在今年的“金九銀十”樓市銷售黃金季，各項數據向好，市場預期趨向樂觀。專家預計，未來樓市將繼續向好，但向好空間有限；將進一步保持增長態勢，但增長呈中低速。

    統計數據持續回暖

    “金九銀十”一般是房地產開發商銷售的旺季，今年也不例外。雖然前段時間樓市的落寞冷寂讓人有所擔心，但因利好政策的持續刺激，比如央行、財政部和住建部聯合發出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業務等政策，使金秋時節樓市上演了收獲的一幕。

    從數據上看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年6月份全國房價走出“偏冷”區間，開始步入“合理”區間。

    8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩回升態勢。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，9月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10817元/平方米，環比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。

    “全國性房地產政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創新高創造了良好的環境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”中原地產首席分析師張大偉認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現，在“地王”效應帶動下，預計這些城市未來樓市成交量將持續上行。

    各地分化隱憂仍在

    雖然房地產市場銷售回暖，但各地分化現象仍在繼續，甚至有進一步加劇的趨勢。國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。

    目前，一線城市的房地產市場仍然處于供不應求的市場狀態。上海易居房地產研究院研究員姚臘認為，一系列利好政策繼續刺激需求釋放，一線樓市或將再度升溫。

    三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現狀，房價走勢跌多于漲。專家表示，對三、四線城市而言，新近出臺的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過度釋放后，面臨供應過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題，故而成交量上漲動力不足。

    “我國房地產市場的分化過去一直存在，以后也會長期存在。為了應對這種分化，在制定與實施政策時，一線城市與二線熱點城市應繼續采取限購措施；而對于二線一般城市及三、四線城市，則應該放開限制、加強支持。”中國國際經濟交流中心研究員陳永杰在接受本報記者采訪時說。

    投機“炒房”仍無機會

    在一線城市庫存不斷減少的情況下，一線城市樓市升溫的預期也在不斷加強，同時“炒房”的跡象開始抬頭。專家指出，樓市回暖對于緩解當前經濟下行壓力、促進經濟穩定發展意義重大，促進我國經濟平穩健康發展需要樓市發揮其積極作用。但政策的寬松與支持不代表可以容忍炒房的行為，相反，這種行為更應該被防范與遏制。

    不斷上升的房價會再度給投機者以炒房的機會嗎？“由于人口增長對房地產市場的推動力在不斷減弱，同時城鎮房地產存量仍然較大，樓市回暖空間將比較有限。”陳永杰認為，可能實行的房地產稅在政策層面上將有力地打擊炒房的行為。

    市場預計，四季度樓市有望繼續回升。克而瑞研究中心分析認為，整體來看，房價在四季度持續上漲的基本面不會改變，但四季度房價增速或將有所放緩。

    陳永杰認為，目前樓市回暖態勢將維持較長時間，因為我國經濟仍將保持一定的增速，而樓市與我國經濟有較強關聯性，未來房地產市場將保持繼續增長。但目前房市增量投資比較有限，需要進一步做好存量調整工作，從質量上推進房地產市場的發展，下一步房地產市場增長將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發展高度。

    未來我國樓市政策仍有很大空間。陳永杰建議，我國對于居民改善住房需求的政策支持仍比較有限，對于希望以舊換新及以小換大的住房需求，政策上可以采取稅收抵扣的優惠，以進一步推動我國房地產市場的發展。同時，還應該加大對于一般商品房改造的政策支持。(記者 羅 蘭 邱海峰)