房山：“地王”如期而至 大漲為時尚遠

11月24日，房山拍出新地王，目前區域庫存9230套，潛在庫存量依然較大。

新京報記者 李冬 攝

　　從10月下旬到11月底，北京（樓盤）土地市場密集出讓，在豐臺、昌平、門頭溝等地制造了大批“地王”級別地塊。而就在11月24日，今年以來在土地市場上一直顯得比較低調的房山區也出現了區域地王。

　　現狀：樓面價近3萬元/平方米

　　相對來講，前幾年較為活躍的房山區域土地出讓在今年顯得較為低調。據北京市國土局官方資料顯示，今年以來，房山區范圍內僅有5宗經營性用地出讓。并不能同豐臺、昌平等熱點區域相比。而且其土地價格也一直維持在2萬元/平方米左右的水平。此前，房山比較受關注的土地也主要出現在長陽、良鄉一帶，并且區域土地市場整體價格趨緩并未出現豐臺等地連續高價地入市的情形。

　　只不過在近一個月來，北京整體土地市場升溫的大背景下，其熱度也不可避免地有所提升。

　　11月24日下午，房山區長陽和閻村兩宗地塊入市競價，總起拍價達47.23億元。這兩宗地塊的拍賣同樣也受到了業內人士和媒體的廣泛關注。因為此前一個月內，位于京西南的豐臺、門頭溝、大興等區域均有高價地入市，因此房山地塊的成交結果自然也引人猜想。

　　而事實也的確如此，11月24日下午房山兩宗地塊的競價場面較為激烈，首創萬科聯合體、首開保利聯合體、中糧天恒聯合體、中鐵建等央企均參與了競爭。最終，中糧天恒聯合體砸68.63億元連奪房山兩宗地，樓面價最高的長陽地塊以42.03億元成交，據中原地產首席分析師張大偉測算，其樓面價高達2.95萬元/平方米，預計未來售價將高達6萬元/平方米。

　　而另一宗價格較低的閻村地塊，也以26.6億元的價格成交，樓面價達1.85萬元/平方米。而相對來講，長陽區域的商品房價格也僅在2.5萬元/平方米左右，閻村區域相對更低在1.8萬元/平方米左右。

　　分析：庫存量過大 房價漲幅低于其他區域

　　按照北京樓市的一般規律，未來項目售價一般是拿地樓面價的兩倍以上。那么房山長陽樓面價接近3萬元/平方米，也就意味著這一地塊上所建項目未來房價需達到6萬元/平方米才可以保證利潤。

　　不過這樣的價格相對位于豐臺的京西南熱點地塊來說還有著較大差距。雖然其地價也已經超越了在售商品房的價格，但是房山市場上項目價格卻并未受到太大影響。

　　“房山整體的庫存量還是比較大的，所以現在雖然出了地王，但是影響的也主要是未來的房價走勢。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，“當前房山的房價相對去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠遠低于北京其他區域的。”

　　據亞豪機構統計數據顯示，目前房山區域庫存9230套（不含自住房、保障房），同去年7月份10558套的數據相比，去化了近千套。不過考慮到房山今年的土地供應和尚未入市地塊，其潛在庫存量依然較大。

　　不過也有房企開發商認為，房山區域現階段的熱度雖然不高，但是從長期發展來看，還是具有很大的發展空間的。“北京市的開發規律是次第開發的。當然首先開發的會是城區，或者政府所在地等重點區域。”泰禾集團(000732,股吧)總裁助理兼品牌總監沈力男向記者表示，“然而，隨著交通網絡的進一步完善，北京其他區域肯定是次第開放的一個局面。現在北京城市發展的趨勢很明顯，除了做核心區，政府還是會疏散人口。所以房山也不能說不熱，只是在政府的開發節奏控制之下，并沒有豐臺、大興等地瘋狂而已。”

　　區域分析

　　長陽：剛需產品同質化競爭嚴重

　　長陽、良鄉、閻村這三塊是房山目前供應量比較大的地區。記者調查發現，目前長陽區域的在售產品主要還是以剛需盤為主。新入市的項目比較有限，大多數在售項目處于消化存量階段。不過相對于去年，長陽區域市場有所改善。

　　去年年底，房山區域整體報價水平在1.9萬~2.2萬元/平方米，而在今年，這一價格也上漲了大約3000元/平方米，達到了2.5萬元/平方米左右。比如，目前在售的五和萬科長陽天地項目均價已經提升至2.5萬元/平方米，而老項目建邦華庭的銷售價格也在2.4萬~2.6萬元/平方米這一區間之內。

　　“房山長陽區域同期上市的項目同質化產品比較多，因此價格競爭也比較激烈，所以價格受地王帶動并不明顯。”郭毅向記者指出，良鄉長陽產品同質化的問題就沒有解決，由于區域面對的主要還是剛需人群，只能在客群可以接受的范圍內進行微調，效果不會太明顯。“像有些流動資金不足的開發企業，當年拿地樓面價2萬，現在項目售價也只在3萬多，售價實際上是低于成本價的。”

　　閻村：區位差距較大，配套不足

　　此前，閻村由于距離城市核心區過遠，在房山樓市版圖中并沒有占據主要位置。不過近些年來，隨著交通路網建設的不斷完善，這一區域也吸引了一些品牌開發商進入，取得了一定的發展。記者走訪調查發現，目前閻村區域內的在售產品主要以普通住宅類產品為主，配有一定的改善型需求項目，一些知名房企所開發的項目：如東亞·朗悅居、天恒·樂活城等的銷售均價都在1.8萬元/平方米上下。

　　“相比房山向西或者向南的板塊，閻村從區位來講還是比較遠的，這里并沒有太多的自然資源，因此產品依然是以剛需為主。”郭毅解釋說，“由于市場去化的壓力，這里并不適宜做太多的別墅項目。一些別墅項目的開發商，如天恒前期也都是住宅，也是賣到后期了為了提升價值和利潤率才出了一些別墅類產品。”

　　而當地一家房企開發人士也向記者透露，規劃中的地鐵燕房線將在2016年底貫通，閻村未來的銷售交通情況可能會進一步改善。不過盡管如此，業內人士對于該區域未來的發展前景依然持謹慎態度。“這里與昌平北七家那邊的情況還不一樣，”郭毅向記者表示“北七家有產業規劃，有集中式的商業，而閻村目前各方面配套都不足，發展起來還需一定時日。”

　　房山整體的庫存量還是比較大的，當前房山的房價相對去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠遠低于北京其他區域的。

　　北七家有產業規劃，有集中式的商業，而閻村目前各方面配套都不足，發展起來還需一定時日。

　　——亞豪機構市場總監郭毅 （記者 陳禹銘 實習生 唐藝赫）