2016年樓市高庫存壓力依然不可小視

     國家統計局日前公布的“2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，11月份房價同比上漲的城市數量已達三成，同時部分三線城市房價開始止跌企穩。

    業內人士認為，從11月房價走勢來看，部分一線城市房價上漲態勢日益凸顯，一線城市未來也將面臨庫存去化難題。同時，隨著樓市進一步分化，二三線城市樓市庫存壓力依然可觀。

    三線城市止跌

    國家統計局披露的數據顯示，11月份房價同比上漲的城市數量達到21個，占比30%。房價漲幅最高的城市依然是領漲全國房價12個月的深圳，與去年同期相比上漲38.9%。

    從環比方面，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市個數33個，接近半數。深圳仍是“領頭羊”，新房價格比上月大漲2.9%。

    部分城市樓市為何再現“暖冬”？

    業內人士表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策陸續出臺，其促進房地產市場銷售的政策效果已開始顯現。數據顯示，今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統上屬旺季的10月還高3.1個百分點；11月銷售額近萬億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個百分點。

    劉建偉說，從11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看，較上年同期的環比綜合平均漲幅已由自7月份連續四個月的漲幅回落轉為漲幅擴大，這表明部分城市房價已經出現企穩勢頭。

    值得關注的是，三線城市一年以來首次止跌。數據顯示，11月份國家統計局調查的三線城市新建商品住宅價格環比由下降轉為基本持平。這一因素進一步拉升了當月70個大中城市房價的整體漲幅。

    一線城市供需明顯高端化

    “年底中高端住宅市場大幅放量，拉升了一線城市的成交均價，是11月房價走勢中的新變化。”世邦魏理仕華東區研究部資深董事謝晨說。記者近期在北京、上海和深圳等一線城市調查發現，盡管2015年樓市接近“收官”，但一線城市部分房地產市場不冷反熱。

    11月7日，深圳新房市場近十年來的最大體量推盤——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個小時內售罄，簽約金額高達60億元。在北京，多個在售樓盤從12月1日開始提價，如遠洋地產宣布旗下某品牌高端住宅產品價格上浮5%。

    業內人士表示，三季度以來，一線城市“地王”頻出推高了后市的房價預期。

    “一線城市土地價格大幅度上漲的后果之一，就是部分區域房價出現新一輪上漲乃至過快上漲。”中原地產首席分析師張大偉認為，由于從2013年開始，一線城市“地王”頻現，新上市的商品房定價出現高端化趨勢，拉高整體房價水平。

    記者在上海調查發現，最近有區域性地王“出沒”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊，由于樓板價已趕超同區域商品房售價，使得周邊二手房主出現臨時“漲價”15%-20%。

    高庫存壓力仍現

    國家統計局數據顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬億平方米。業內人士表示，這表明未來中國樓市庫存積壓仍很可觀。

    北京萬科總經理劉肖認為，北京、上海等一線城市已呈現出住宅價格豪宅化、高端滯銷化的趨勢。據中原地產統計，截至目前，北京年內銷售單價超過10萬元/平方米的住宅項目達到25個，2016年此類價位的豪宅數量將翻番。對此，亞豪機構市場總監郭毅等市場人士均表示擔憂：“2016年5000套豪宅價格產品的潛在供應，與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強烈的反差，在供過于求的嚴峻形勢下，高價商品房市場正在形成‘堰塞湖’。”

    業內人士分析認為，由于住宅庫存居高不下，三四線城市房價下降壓力已傳導至二線城市；一線城市樓市雖然現在仍供不應求，但后市可能出現高房價引發的滯銷狀況。記者在一些西部省份調查了解到，一些地級市的樓盤已積壓了兩三年，當地開發商甚至表示“未來兩年內狀況很難改善”。

    同策咨詢研究部總監張宏偉表示，盡管一線城市需求量大、豪宅頻出，但普通住宅市場依然供不應求，樓市存在供給結構矛盾。（張巍巍）